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 当ブログにおいて紹介している、千葉県の限界分譲地の多くは1970年代の開発・分譲である。実際に造成工事が開始されたり、また宅地として一般の住宅取得者に利用されるまでには分譲地によって違いがあるが、事業の計画自体は、多くが開発ブームに沸いた1970年代初頭~中盤に集中している。

 当時の不動産・建築業界は、開発においても、また販売手法においても今日とは比較にならないほど法規制が緩く、行政側も積極的に開発行為を推進していた面もあって、日本全国で住宅地や別荘地の野放図な開発ラッシュが沸き起こったわけであるが、周知の通りその中には誠意に欠ける販売業者も少なくなく、今日でもなお当初の購入者を狙い撃ちにした二次被害が取り沙汰される「原野商法」が問題となったのもこの時期だ。僕も当ブログの開設当初に、知人の方が購入してしまった千葉県八日市場市(現・匝瑳市)の原野商法による分譲地の模様をレポートしている。(参考:「原野商法の土地の特定は可能なのか」

 さて、非常にありがたいことに当ブログでは最近、複数の読者の方やTwitterのフォロワーさんより、千葉の限界分譲地や大洋村の別荘地に関する、物件販売広告を含めた貴重な資料・情報を惜しみなくご提供いただける幸運に恵まれているが、今回、1972年から73年にかけ、北海道と沖縄県において、今日の感覚では原野商法と呼ばざるを得ない宅地分譲を行っていた会社に関する詳細な情報をご提供いただいた。

 この情報は、その読者の方自身が、過去に個人的にご興味を持たれてお調べになっていたもので、遠方ということもあり僕自身がその分譲地に赴いたわけではないのだが、70年代における不動産売買の実態の一端を垣間見れる貴重な資料であるので、今回、その読者の方に代わって当ブログにおいて紹介させていただくことにした次第である。
ニセコ夢の平新聞広告(1972.5.9読売)
 上の画像は、1972年(昭和47年)5月9日付の読売新聞の紙面広告である。「人間よ、自然に帰れ!!」と、環境破壊による公害が拡大し続けていた当時の世相をよく表したキャッチコピーの周囲に、軽井沢や蓼科、那須塩原といった今日でも別荘地として名高いリゾート地の分譲地の広告が並んでいるが、よく見るとその中に一つだけ異色な広告がある。

 他の広告が「ずい一の眺め」「せゝらぎと静けさが奏でる自然のハーモニー」と、別荘地としては至極真っ当なキャッチコピーを掲げている中、下段中央に掲載されている「北日本投資株式会社」なる販売業者による「南北海道ニセコ夢の平」分譲地の広告のみが、「買い方でなく殖し方を研究してください」「大きく育つ有利な土地」などと、まったく自然に帰る気もなく煩悩丸出しの投機性を謳っている。広告の分譲価格はいずれも半世紀前の物価水準を感じさせるものだが、その中でもこの「ニセコ夢の平」の分譲価格は極端に安い。広告記載の価格の坪単価は1万円程度で、これは需要が底をついた現在の北総の限界分譲地とほぼ同水準だ。
ニセコ夢の平新聞広告2(1972.5.9読売)
「北日本投資株式会社」の分譲広告。

 当時は土地投機ブームの真っただ中であり、本来ならば通常の別荘利用を想定して開発された分譲地であっても、資産形成や税金対策のために取得していた購入者も多かったと思われるので、投機型分譲地の広告が一般の物件広告に紛れ込んでいること自体は、今見てもさして違和感を感じるものでもないのだが、この販売広告が掲載された半年後の1973年10月28日、同じく読売新聞の事件欄に、「ウソつき別荘地 -20㌔離れても「ニセコ」「蓼科」-」と題する小さな記事が掲載されている。
排除命令報道記事(19731027読売)002
公正取引委員会による排除命令を伝える1973年10月28日付の読売新聞紙面。赤枠内が、社名変更をした「北日本投資株式会社」に関する箇所。

 記事の内容は大まかに言えば、予め半年前に自社の紙面で問題の会社の広告を掲載していた事実は不問に付したうえで(広告代理店の立場では容易に見抜けるものでもないとは思うが)、都内の分譲地の販売業者4社が、事実と異なる誇大広告・宣伝を行っていたとして公正取引委員会より当該分譲地の立ち入り調査を受け、不当景品類及び不当表示防止法違反で排除命令を受けたことを伝えるものである。排除命令が下された4社のうちの1社は、のちに「サンライフ・クラブ」と社名変更をした、前述の「ニセコ夢の平」の売主である「北日本投資株式会社」だ。

 問題とされた広告は、先に紹介した読売新聞紙上のものでなく、当時発行されていた投資関連新聞の半月刊紙「株式にっぽん」(市場新聞社発行。2008年に事業譲渡のうえ破産。2012年10月同紙休刊)の1972年(昭和47年)5月25日付の紙面広告であるが、この時出された排除命令(昭和48年10月26日付)の全文の写しが手元にあるので、少し長くなるが、排除命令文上で指摘されている誇大広告の詳細を抜粋して紹介したい。(以下、太字部分は基本的に原文ママであるが、データ入力時のものと思われる明白な誤字や、不要な点表記、異なる表記が混在している数値や単位などは、読み辛いため訂正・統一・削除した)


(1)所在地
サンライフ、クラブは、この分譲地の所在について、右広告に「ニセコ夢の平」、「このニセコ地区そのものも、北海道で唯一の大規模観光地として運輸政策審議会から発表されているところからみても、別荘地に最適」「昨年から『ニセコ夢の平シリーズ』と名づけて、ニセコ周辺を積極的に開発してきている」等と記載し、あたかもこの分譲地が、ニセコ地区内にあるかのような印象を与える表示をしているが、この分譲地は、北海道蛭田郡俱知安町字大和532番地にあるもので、ニセコ連邦山ろくから約20㎞の遠距離地にあり、この分譲地を含めた周辺地域は、通常「ニセコ」といわれていない。

(2)交通の利便
サンライフ、クラブは、この分譲地の交通の利便について、右広告に「この土地はニセコ昆布駅から約3㎞、車で5分のところにあり、国道5号線に接している」、「交通函館本線倶知安駅8㎞車15分」等と記載しているが、この分譲地から国鉄函館本線ニセコ駅までは、約28㎞であって、車で最低45分を要し、また、同本線昆布駅までは、約41㎞であって、自動車で最低1時間を要し、さらに、国道5号線までは、約18kmである。また、この分譲地から同本線倶知安駅までは、約18kmである。

(3)価格
サンライフ、クラブは、この分譲地の価格について、右広告に「その土地の価格は、660㎡(200坪)がわずか20万円から27万円という格安な値段で販売している」、「総額20万円で660㎡です」「価格1㎡300円(3区画)~450円(47区画)」等と記載しているが、この分譲地の価格は1㎡当り400円未満のものはなく、したがって、660㎡当り26万円未満の分譲地は販売されていない。

(4)総面積
サンライフ、クラブは、この分譲地の総面積について、右広告に「総面積第7期66,000㎡(総50区画)」と記載しているが、この分譲地の総面積は48,419㎡であって、「総面積66,000㎡」ではない。

(5)形質
サンライフ、クラブは、この分譲地の形質について、右広告に「地目・平坦」と記載しているが、この分譲地の形質は、総面積の3割程度までが平坦地であるほかは起伏が激しく、斜度15度から30度程度傾斜した原野であって、「平坦」とはいえない。

(6)設備
サンライフ、クラブは、この分譲地の設備について、右広告に「水・電気引込可」と記載しているが、この分譲地の至近距離に給水源の施設はなく、また、この分譲地から約3㎞離れた所にある1軒の民家まで送電線が架設されているに過ぎず、この分譲地の購入者が送電線の架設を行うには、相当の負担を伴うため、各個にこれを行うことは事実上著しく困難である。

(7)環境
サンライフ、クラブは、この分譲地の環境について、右広告に「近くにある昆布温泉郷…」「ニセコ温泉、昆布温泉、ニセコスキー場、ニセコゴルフ」と記載し、あたかもこの分譲地の近くにニセコ温泉、昆布温泉、ニセコスキー場、ニセコゴルフ場があるかのように表示しているが、この分譲地から、もよりの五色温泉(通称ニセコ温泉)まで約30㎞、昆布温泉まで約37㎞、ニセコ高原比羅夫スキー場(通称ニセコスキー場)まで約24㎞およびニセコゴルフクラブ羊蹄コース(通称ニセコ大山ゴルフ場)まで29kmであって、いずれも近いと言えない。
(公正取引委員会「昭和48年(排)第29号 株式会社サンライフ・クラブに対する件」より抜粋して引用)

 …と言うことで要は、件の「ニセコ夢の平」は、簡単に言えば、「ニセコ」を名乗りながらも、実際はニセコとは縁もゆかりもない僻地にある、水も電気も来ていない傾斜地の原野であり、その価格表示も嘘八百ということで、これではおそらく販売業者の連絡先以外に、正確な表記などなかったのではと思われるほどひどいものだ。逆に考えると、当時の不動産広告は、こんなデタラメな誇大表記でも1年半も野放しにされてしまうほど規制の緩かったものであるということである。

 そしてこれほどまでに不誠実な詐欺まがいの業者の広告が、ごく一般の広告に混じって堂々と一般紙に掲載されていたのであり、これでは問題となった当該地の購入者は言うに及ばず、また実際に宅地として利用可能ではある千葉の限界分譲地の販売業者が、彼らより100倍良心的な業者に見えてしまったとしても、誰がその不見識を責められよう。こんな北海道の僻地の原野でも、当時は地価上昇の期待を抱かせる社会的背景が存在していたのは事実であり、そして今日の感覚で考えるほど、「原野商法」と「宅地分譲」の境目は、当時は明確でなかったことを伺わせるものである。


 さて、この情報を提供していただいた読者の方は、この事件調査時に同時にこの「サンライフ・クラブ」が、返還直後の1973年に沖縄県石垣市で販売していた分譲地「湧川原(わくがわばる)シーランド」の広告も発見しており、こちらは「ニセコ夢の平」のような公取委による排除命令が見当たらなかったため、関心を持たれた読者の方は、1997年に石垣市役所総務部税務課資産税係に、当該土地の現況について問い合わせを行っている。
サンライフクラブ広告(1973.6.8読売新聞)
「ニセコ夢の平」と同じサンライフ・クラブによる、返還直後の沖縄県石垣市の「湧川原シーランド」分譲地の販売広告。

 石垣市役所からは書面で回答が郵送されてきたのだが、それを見ると、この「湧川原シーランド」は、確かに地積測量図上で確認する限りは販売広告に記載されている通りの形状で分筆されていることは認めているものの、「現況は原野状態(樹木が生い茂っている)で当該地に通じる道路もなく傾斜地(山の斜面にあるため)であります。背後地は山で、当該地周辺は牧場になっています。もちろん建物等はありません」などと、要は「ニセコ夢の平」とまったく同じような現況であることを指摘している。
サンライフクラブ 石垣市通知003
読者の方に返送されてきた石垣市役所総務部税務課資産税係の回答書面(一部修正済み)。

 石垣市役所の担当者の方は、ご丁寧なことに新聞広告と現況の相違点を箇条書きにして記載しており、それによれば

・新聞広告と現状が異なっているところ

①全区画平坦地⇒全区画傾斜地です。
②無指定⇒農用地区域の指定があり宅地等に転用するためには許可が必要となります。
③空港から車で5分⇒車で15分程度かかります。
④その他、ゴルフ場等は隣接しておりません。

上記の記述は現在と比較した場合ですが、昭和48年当時と比較した場合も大差ありません。

 とのことである。今見ると笑ってしまうほどのデタラメぶりであるが、しかし、実際に購入してしまった方は笑い事では済ませられない。そして、この詐欺まがいの分譲からおよそ半世紀が経過し、既に当初の購入者の少なくない数が、過去の苦い経験を広く語る機会もないまま鬼籍に入っていると思われる今日、その所有者情報の追跡が困難になっている、あるいは所有権が完全に宙に浮いた状態である区画は、全国を見渡せば相当数に上ると思われる。

 現在の日本は70年代と異なり、交通の便の悪い僻地の原野が次々と大規模開発の対象となるような時世ではないが、所有権までも放置された旧分譲地を、今一度容易に整理し直すことが出来る法改正が行われたところで、初めて70年代の乱開発の負の遺産は清算に向かう道筋を立てられることになるだろう。所有者不明土地の所有権の公有化などを進める法改正の準備は行われている。それが、原野商法や限界分譲地、または空き家問題の解決の一助となることを願うばかりだ。



※追記(2020年7月5日)

 当記事で紹介した「北日本投資株式会社」及び「(株)サンライフ・クラブ」に関する別の資料を、新たにご提供いただきましたので追記します。情報をご提供いただいた読者の方は、過去に原野商法について詳しく追究されていた方で、豊富な資料を改めてご提供いただきました。


【「サンライフ・クラブ」の会員権商法】

 「(株)サンライフ・クラブ」は、1973年に新聞の紙面広告を中心に、盛んに原野商法的な分譲地の広告を打っていたが、1973年8月6日の読売新聞において「会員制別荘クラブ 第1次会員募集」などと打ち出した奇妙な広告を出している。
会員権商法(19730806読売)
1973年(昭和48年)8月6日の読売新聞に掲載された「会員制別荘クラブ」の広告。

 広告には「1枚のサンライフクラブ会員券で、北海道から沖縄までの別荘をワイドに使用することができるようになります」などと謳われ、その加入金は入会金と保証金を合わせて50万円。広告の片隅には、当時の東京弁護士会会員である弁護士や元名城大学専務理事などが推薦の言葉を寄せている。

 同年の読売新聞で散見される「サンライフ・クラブ」の物件広告はすべて北海道と沖縄のものであるが、この広告では「今すぐ使用できるクラブハウス」として、伊豆半島のいくつかの別荘と、長野県の旧牟礼村の別荘が記されている。

 「北海道から沖縄まで」と謳う割には利用可能な別荘の所在地がひどく限定されているが、それより問題なのは、この広告の掲載からわずか2か月半後に、既に述べたように同社は公正取引委員会からの排除命令を受けていることである。

 「(株)サンライフ・クラブ」の前身の「北日本投資株式会社」の設立年は、同社の閉鎖登記簿を確認すると1972年1月10日。その翌年の1973年4月23日に「(株)サンライフ・クラブ」に社名変更が行われているが、その「(株)サンライフ・クラブ」は、公取委からの排除命令が行われた3か月後の1974年1月10日に、何と株主総会の決議を経て解散してしまっている。
北日本投資登記簿
北日本投資解散登記簿
「北日本投資株式会社」の閉鎖登記簿。社名変更後の「サンライフ・クラブ」は1974年1月に解散している。

 つまり「(株)サンライフ・クラブ」が一口50万円で大々的に販売していた、別荘使い放題の「会員券」とやらは、事実上、同社が解散するまでのわずか半年間しか有効でなかったということであり、これでは当時の会員券の購入者は、果たして本当にまともに別荘が利用できたのかどうかも疑わしい。既に見てきたように、分譲地の広告についても極めて不正確な表示を行ってきた同社であり、元々利用可能な別荘など存在せず、会員からの別荘利用の申込に対しては、何のかんの言い訳をつけて利用を断っていた可能性も考えられる。


【その他の「原野商法」の紙面広告】
 「北日本投資株式会社」と「(株)サンライフ・クラブ」は、1972年~73年に度々読売新聞紙上に分譲地の広告を打ち出している。かなりの量になるがこちらも併せて紹介していきたい。(以下の広告はすべて読売新聞のもの)


・北日本投資株式会社
①慶佐次パインランド第一期第二次分譲地(沖縄県国頭郡東村 1972年9月11日)
慶佐次パインランド(19720911読売)
 沖縄返還からわずか4か月後の、沖縄本島に位置する東村(ひがしそん)の分譲地。原野商法もそうだが、こんな返還間もない時期からすでに土地の売買が盛んに始まっていたことに驚かされる。


②浮海シーランド第1期(沖縄県石垣市 1973年5月1日)
浮海シーランド(19730501読売)
 すでに登記簿上では「(株)サンライフ・クラブ」に変更されている時期なのに、なぜか旧社名で分譲販売を行っていた石垣島の分譲地。


③かわだパインランド(沖縄県国頭郡東村 1973年4月9日)
かわだパインランド(19730409読売)
 1975年7月から翌76年1月までの183日間にわたって、沖縄県本部町(もとぶちょう)で開催された沖縄国際海洋博覧会にかこつけている、開催地からおよそ30㎞ほども離れた東村の分譲地の販売広告。地図上でも開催地は示されているのに、これで説得力を持ってしまったのも今日では信じ難い。


④苫小牧トーシランド(北海道沙流郡門別町(現・日高町) 1973年3月8日)
苫小牧トーシランド(19730308読売)
 「苫小牧」を謳いながらも、例によって苫小牧中心部から50㎞も離れた旧門別町に位置する、「トーシランド」という、あまり住宅利用を想定していない名称の分譲地。

 「昭和55年北海道新幹線開通予定」とあるが、周知の通り同新幹線は2020年時点で北斗市(新函館北斗駅)までしか開通しておらず、それどころか日高本線は、旧門別町に位置する日高門別駅を含めた区間が高波によって不通・休止に追い込まれており、その運行再開の見込みも薄くなってしまっている。

 広告には「樹木付」などとあり庭木を植樹した優雅な宅地を想像させようとしているが、実際には樹木に覆われた原野をそのまま分筆しただけの話であろう。


⑤ひがし苫小牧トーシランド(北海道沙流郡門別町 1972年12月4日)
ひがし苫小牧トーシランド(19721204読売)
 ④より前の広告になってしまったが、同じく苫小牧工業団地の構想に絡めた、苫小牧より「ひがし」過ぎる旧門別町の分譲地。


⑥長万部トーシランド(北海道山越郡長万部町)
長万部トーシランド(19720717読売)
 一応長万部町内ではあるが、「道南交通の要石」と言う割には、長万部の市街地から遠く離れた山林の分譲地。


・(株)サンライフ・クラブ
阿寒トーシランド(北海道阿寒郡阿寒町 1973年8月1日)
阿寒トーシランド(19730801読売)
 社名変更後もしぶとく分譲を続けた「トーシランド」シリーズの阿寒町の分譲地。あたかも阿寒湖が一望できるかのように装った広告であるが、所在地である「中徹別」は、阿寒湖からおよそ30㎞も離れた寒村であり、この分譲地はその集落からも離れた山林の中に眠る。最寄りの「中徹別」バス停まで3400mもあるのが北海道スケール。


 と言うわけで、新たにご提供いただいた資料をまとめて紹介した。読者の方にはここで紹介した以外にも、非常に豊富な原野商法の資料をご提供いただいたが、当ブログは原野商法の紹介をするものでもないので若干趣旨が外れてしまう。さりとてこのまま眠らせておくのも惜しい資料なので、どこかでまた紹介できる機会があればと考えております。