天乙平第7期木戸浜分譲地

B級別荘地

 僕が暮らす千葉県旧匝瑳郡光町(現・山武郡横芝光町)は、主に70~80年代に乱開発された別荘地が、今でもいたるところに残されている。「別荘地」と言っても、軽井沢や那須高原にある別荘地のように、入り口に管理事務所があって、管理会社が道路や街灯などの維持・整備を行っているような上等なものではない。光町で見られる別荘地と言えば、例によって得体の知れない三流の開発業者が、田んぼの合間に残されていた原野や山林を適当に造成して切り売りしたようなところばかりである。土地は完売していても、今日まで更地のままなんらの活用もされることもなく、篠竹やセイタカアワダチソウに覆われている。もちろん、それぞれの別荘地の名称など、今となっては誰も覚えていない。

 しかし、名目上は紛れもなく「別荘地」として分譲されていたものなので、中には建売別荘が販売されていたところもある。しかし、その建売別荘にしても、やはり軽井沢で見られるような贅を凝らしたものではなく、以前当ブログでも度々紹介してきた茨城県旧大洋村(現・鉾田市)で乱売された安普請の建売別荘と大差ない代物だ。

 1990年に刊行された『プロが明かすリゾート物件購入の秘訣』(森田光昭著・大栄出版)という本に、「千葉県や茨城県の一部で土地付一戸建(四〇~七〇坪くらいの土地に一五坪ぐらいの家)が、一〇〇〇万円程で売られている、老後永住型と称するリゾート物件を見てきた。(中略)ここの物件は建物もひどい。一見、ペンキで塗られているので、きれいにはできているが、ベニヤ板が多用され、断熱材も入ってはいない。」との記述がある。

 本文中ではその所在地は明記されていないが、これは旧大洋村や旧光町、旧匝瑳郡野栄町(現・匝瑳市)で販売されていた建売住宅とみて間違いない。九十九里沿岸は全域にわたって別荘地開発が行われていたが、この仕様の建売住宅が見られるのは旧匝瑳郡周辺に限られている。

 正確に言えば、多用されているのはベニヤ板ではなく圧縮ボードと石膏ボードなのだが、見た目だけ取り繕った、およそ耐久性とは無縁の安普請であることは紛れもない事実である。

 分譲地の造成そのものも粗雑で、接道状況が良くないところが多いために、こうした建売別荘は程なくして使われなくなり、次々と朽ち果てていった。旧大洋村には今もその当時の建売別荘の残骸が大量に放置されているのはすでに当ブログでも述べてきたが、旧光町においても、この時代の建売別荘はまだいくつか残されている。

80年代に乱売された建売別荘の残骸。造りは粗雑であり、一般の在来工法では考えられない朽ち方である。(山武郡横芝光町)

建物の品質が低いためか、建売別荘は放置されているものが目立つ。(匝瑳市)

 さて、いつものように図書館に足を運んで、新聞の縮刷版でネタ拾いをしていたところ、1985年(昭和60年)7月18日の読売新聞に、僕の自宅から徒歩で5分もかからない位置にある別荘地の広告を発見した。分譲地の名前は「天乙平(てんいつだいら)第7期木戸浜分譲地」。

 天乙平の名称は、おそらく静岡県伊東市の「宇佐美天乙平別荘地」から何のひねりもなくパクってきたものだと思うが、そもそも「〇〇平」という名称は、それこそ伊東の別荘地のような山腹や高原地帯において用いられるものであり、近世以来の干拓地である九十九里平野で「平」を名乗られても、「そりゃそうだろ」以外の感想が出てこない。別荘地の周辺も、四方すべてが地平線まで平坦である。

 ちなみにこの広告も「老後の永住に最適!」のキャッチコピーが踊り、前掲の引用文にあるように、都市部の高齢者の移住を想定して販売されたものだ。

天乙平第7期木戸浜分譲地の広告。

天乙平第7期木戸浜分譲地の模様(2020年撮影)。広告に掲載されている写真の建物は今も残されている。

いくつかの建物は長年放置されている。

 広告には、「モデルプラン オリジナル建物」と思われる2棟の建物の写真が掲載されている(注;広告の写真はおそらく裏焼きになっている)。この2棟の建物は現在でも残されており、うち1棟は今でも居住者がいるが、もう1棟は長く空き家として放置されている。

 空き家と言っても、所有者は分譲当初から今に至るまで変わらず県外在住者のもので、別荘として購入したもののその後使わなくなったものだと思うが、すでに窓ガラスは割れ、その割れた窓から吹き込んだ強風によって壁が一部吹き飛んでおり、このまま行けばそう遠くない将来に崩落するであろうことは想像に難くない。自宅のすぐ近所なのでその模様は頻繁に目にしているが、野良猫が室内に入り込んでいる模様を目撃したこともある。

広告にある「モデルプラン オリジナル建物」と思われる別荘。

猫の住みかとなっていた放置別荘。窓ガラスはすでに割れている。

割れた窓から吹き込んだ強風で外壁が剥がれてしまっている。この建物は断熱材が使われていたようだ。

 分譲地の規模は小さく、何区画かの空き地が残されているほかは、これと言って特記することもないような平凡な限界分譲地だが、その広告には不審な記述がいくつかみられる。広告記載の販売区画面積は「101.50㎡(1区画)~165.79㎡(1区画)」となっているのだが、この分譲地の区画は、狭いところではわずかに86㎡しかなく、100㎡に満たない区画は他にもある。

 また、設備として、「私設水道」「集中汚水槽」などと記載されているが、いずれもそれらしき設備は存在せず、この分譲地は各戸で個別に井戸を引いて生活用水を調達している。

 さらに言えば、「白砂の海まで歩いて5分」なのに「地震の心配もない」と言い切るのもかなりの暴論な気もするが、しかしこれは東日本大震災前までは、おそらく少なくない日本人が津波の危険性について正確に認識していなかったであろうから、今日の感覚で批判するのも筋違いな話かもしれない。

空き地は荒廃を極めているが、それ以外はとりたてて特徴もない小さな限界分譲地である。

 いずれにせよ、バブル期以前の不動産広告というものは規制が緩く、不動産広告は公正取引委員会による排除命令の常連であったため、この程度の誇大表記は驚くに値しない。しかし、投機目的での購入者しかいなかったような更地の分譲地ならまだしも、実際に別荘としての利用をも想定していた建売分譲地で、こんなでたらめな記載で、はたしてトラブルにはならなかったのだろうか。

 ちなみに売主である品川区東五反田の「中央観光株式会社」は、平成4年に、当時の代表取締役と取締役の2名が脱税容疑で告訴され、東京地裁でそれぞれ執行猶予付きの判決が下されているような不良法人なので(東京地方裁判所 平成4年(特わ)2548号判決)、そんな不誠実な販売手法も厭わない体質だったのだろうが、買い手にしてみればたまったものではないだろう。

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 ところで、もう2年以上前の話になるのだが、実は僕はこの分譲地に残されていた、ある建売住宅の古別荘について、登記簿上から所有者を割り出して連絡を取り、購入を打診したことがあった。その建物は、前所有者の親族が相続後、平成29年に別の人の手に渡っていたものだったが、僕が初めて見かけた時点で建物は相当傷んでおり、まさに廃屋としか言えないもので、そのまま放置していては早急に再起不能となるようなコンディションだった。それでも、最悪基礎と井戸、浄化槽だけでも再利用できればよいかと考え、30万円の指値をしてみたところ、あっさりとその指値が通って、電話越しで商談が成立した。

 すでに光町の現在の自宅近くに土地を所有していたこともあり、僕はその所有地の近所で古家が手に入ったと喜んだ。そこで早速、これ以上の崩落を防ぐために、承諾を得た上でまずは老朽箇所をビニールシートで塞ぐ作業に取り掛かったところ、売主から再び連絡があり「よくよく考えたら、やっぱり30万円は安すぎる気が」などと言い始めた。

 これは不動産売買あるあるで、せっかく商談が成立しかけたところに、どこからともなく「土地に詳しい」親族や知人が突如参上して、売買金額や契約内容に因縁をつけられて破談になってしまうケースは、おそらく多くの不動産営業マンが経験しているものだと思う。

30万円で購入予定だった古別荘。現在は解体されている。

商談が成立し、喜び勇んで自宅から徒歩で応急処置に向かったが、結局破談となってしまった。

 僕の場合も、おそらくその売主の親族の誰かが入れ知恵したのか、30万円では安すぎると言われたのだろう。しかしこの古家は、わずか91㎡しかない狭小地に建てられているもので、建物も未登記である。壁は大きく剥がれ、屋根は錆びついている。別に売主に恩を着せるつもりはなかったが、買い手が付けば御の字としか言えないような廃屋なのだ。こちらから欲しいと申し出たのだから30万円の値段をつけただけで、とりたててこれがお買い得な価格だとも思っていなかっただけに、これは非常に心外な話であった。

 結局売主は、その土地の固定資産税評価額が58万円であることを根拠に(横芝光町は、固定資産税の収入確保のためか、土地の評価額を実勢相場よりもかなり高めに算定する傾向がある)、やっぱり50万円でないと売らないと言い出してきたので、僕もすっかり購入意欲を失ってしまい、じゃあ要りませんということでそのまま破談となってしまった。

 その後はその家に対しても関心を失っていたので、時々通りがかりに横目で見る程度であったが、ある時、どうしたわけか突如その古別荘の解体工事が始まり、すでに半分朽ち果てていたこともあって、いともあっけなく更地に戻されてしまった。この古家が売りに出されている気配はなかったが、僕はてっきり誰かに売却したのかと思って、再び謄本を取って見てみたものの、登記情報にはなんの変わりもない。

 当ブログでもたびたび指摘していると思うが、千葉の限界分譲地は、あまりに更地の供給が過剰であるために、どんな古家であろうと、建物がある限りは更地より価格が高いのが普通であり、費用を投じて解体を行っても、その費用の回収も望めないどころか、かえって資産価値が下がる地域である。

 いずれにしてもあの廃屋では売却は困難であったとは思うが、更地に戻してしまっては、もはや僕でも問い合わせない在庫品になってしまう。今、この旧光町において、水道も来ていないような、路地奥の30坪の狭小地を新築用地として選ぶ者はまずいない。どういうつもりで解体したのか、もしかしたら都市部の感覚で、更地にしたほうが訴求力が高まり価格が上がると考えたのだろうか。一方の当事者である僕が言うのもおかしな話かもしれないが、今の時代、売却のチャンスやタイミングを逃すと、取り返しのつかないことになりかねないなと痛感させられる経験であった。

 

天乙平第7期木戸浜分譲地

千葉県山武郡横芝光町木戸

・銚子連絡道路横芝光インターより車で約15分

コメント

  1. ゆうや より:

    いつも読み応えのあるブログを拝読させて戴きました。有難うございます。
    この内容と関係ないのですが、近年要らない土地を有償で引き取るビジネスが流行しているように思います。料金は30~40万円位(或いは固定資産税30年分等)+リスク代が相場のようです。とても儲かっていることを隠さない業者さんもおられますし、異業種からの参入もあるようです。このような会社に引き取られた土地は、数十年後会社が解散した後どうなってしまうのか、数十年後に自分は生きてはおりませんが気になります。引き取った会社の社長さんが相続人無しの天涯孤独な方なら、下記の記事のように漂流確定ですね…。
    https://www.news-postseven.com/archives/20180619_702091.html

    • 吉川祐介 吉川祐介 より:

      コメントありがとうございます。その手の業者はたしかに最近よく見るのですが、出口がわからないのですよね…。
      全部が悪徳だとは言いませんが、引き取った不動産をどうするつもりなのか明かさないのであれば、疑念を持たれてもし硬いと思います。

      ただ、管理費の負担分を徴収しておきながら、引き取るだけ引き取って、納入すべき管理費も払わず、会社を畳んでしまったようなところもあるので、そういう手口が広がるのは懸念事項でもありますね…。
      僕も、資産価値が低く手放すのが困難、という話を広く語っているので、逆にそのような業者の口車に乗ってしまうケースも出てこないか心配です。

  2. koba より:

    このような不動産に買い手がつくこと自体が奇跡なのに…
    欲が出てしまったのでしょうね

    電気以外のインフラな皆無な場所のようですから資産価値云々以前に「周辺環境保全のため」に解体したと善意に解釈してみては

    • 吉川祐介 吉川祐介 より:

      コメントありがとうございます。自分で言うのもおかしいですが、この不動産を買おうという人は他にあまりいないと思うのです。ましてや更地になってしまっては…。

      ただおっしゃるとおり、確かにこんな乱開発の産物を、しぶとく使い続けるのが、はたして合理的な選択肢であるのかという疑問は僕にもあります。それを考えれば、解体されるべき建物だったかもしれませんね…。

  3. アリオン より:

    「区分所有という迷宮」を拝見し、興味が湧いてお尋ねしました。
    関東圏の物件が多いのであまり身近に感じません(京都市在住です)が、このような乱開発は関西圏でも行われていたのでしょうか?
    滋賀県とか奈良県とか、はたまた和歌山県とか。
    大阪のベッドタウンはどこなんでしょうね。

    これからブログを遡って楽しませて頂きます。

    • 吉川祐介 吉川祐介 より:

      コメントありがとうございます!

      関西圏ですと、僕も行ったことがなくて土地勘はないのですが、三重県の中南部、名張や伊賀周辺にもこうした乱開発の未利用宅地がたくさんあると聞いております。
      グーグルマップでもその模様が確認できます。
      今後とも宜しくお願いいたします。

  4. リフォーム屋 より:

    暫くぶりの ブログの更新ですね!
    YouTubeのほうも 拝見させてもらってます。
    初期の頃からの ファンの自分にとっては なんか頑張って立派になられたなぁって 感慨深いものがあります。
    昭和末期から平成初期の格安物件は
    投資家に買い漁られて
    あまり出物も少なくなりました。
    光町も 最近やりましたよ。
    オーナーが 購入した物件の 向かいにある 篠竹だらけの 分譲地の空き地の所有者を調べたら
    北海道の人で 買うときに見たっきり
    一度も現地を見て無いって言ってたそうです。
    リフォーム物件を購入したオーナーが 30万で購入したいと言ったところ 喜んで売ってくれたそうです。
    整地して駐車場になりました。
    そうする事によって
    駐車スペースが6台確保出来て
    貸すにも売るにも有利なのだそうです。
    そう言えば 大洋村の購入した物件の
    その後は どうなったのでしょうか?
    売っちゃったんですか?

    • 吉川祐介 吉川祐介 より:

      コメントありがとうございます! 原稿の仕事などもあって、仕事で収集した情報は公開もできないのでなかなかブログの更新ができていないのですが、こういうネタはブログが一番書きやすいので、なにか見つけたら可能な限り更新したいと考えています。
      本も完成して、以前よりは時間が取れるようになりました。

      最近は、近接の土地を購入できたというお話をちょくちょく聞くんですよね。僕も先日、隣地購入のお手伝いをして記事にまとめました。
      格安戸建ては、横芝光町ではもうあまり期待できないというか、そもそも出てこないんですよね…。
      一応物件情報は見ているのですが、最近は少し見る頻度も減っています。

      大洋村の家は、本の執筆中は忙しくてまったく行くことが出来ず、あの建物のあるところは、どのキャリアも携帯電話の電波がほとんど入らないので手放しました。
      今、自営業になったので、あらためてどこか、もう少し地形の良いところがないか探す予定です。
      どちらにしても忙しいので、自分で修繕する余裕はなく、最低限使えるコンディションのもので探す予定です。

      • さくらこまち より:

        はじめまして。
        親が投機目的で買った名張の土地を調べたことがきっかけで、吉川さんのブログに辿り着きました。今では本を買うほどのファンです。
        大阪のトークイベントに来られる際には、ぜひ名張の限界分譲地にもお越しいただければと思います。
        名張は三重県にありながら近鉄特急で大阪市内まで1時間という便利さで、1981年には人口増加率日本一とまさに大阪のベッドタウンとなりました。ところが最近は人口減少と高齢化が進み、地価も下がり駅前はすっかり寂れてしまいました。

        • 吉川祐介 吉川祐介 より:

          はじめまして。コメントありがとうございます!

          大阪のイベントは時間的な制約もあるのですが、実は三重県は、ある問題を抱えた住宅地と別荘地があり、関西方面の最重要取材候補地です。現在情報収集を進めているところです。
          名張や伊賀市の限界分譲地の現状はよく耳にしていますので、必ず訪問しようと考えております。

          土地勘がなくて今までピンとこなかったのですが、名張は大阪通勤圏だったのですね。

  5. some one より:

     著書拝読。
    自分が詳しくないので実は類似の文献がそれなりにあるのかもしれずわからないのですが、時代の風俗(性的なものではなく)をまとめて残した資料としてなかなか面白いものになっているのではないかと思いました。
     雑誌記事レベルではいろいろあるでしょうし、多摩ニュータウンを代表に大規模”開発”ものでは有名無名物件とわずいろいろな書物もあるのでしょうし、同潤会アパート、中銀カプセルタワーなどの有名建築物件であれば興廃までかかれた書物もあろうと思います。
     あまり見かけない雑多な市井の小規模な失敗開発物件がまとまったB級不動産本として楽しく読めました。YouTubeも楽しく拝見させていただいています。著書もYouTube経緯で知りました。

    では、

  6. わい より:

    先日「限界ニュータウン」という特集をTVで見ました。(大阪の)
    やはり、同様のことが全国で起こっているのですね。
    うちの近所に空家と化した豪邸があります。住宅密集地に。(見るからに豪勢なデザイン)
    長年放置されてるようで屋根の一部は崩壊。庭は雑草が生い茂り。
    あと数年後には倒壊するかもしれません。

  7. みかん星人 より:

    今は亡き義父がやられたパターンでしょうかね
    つまり原野商法のタマ・・
    葬式の後になんだこの権利書は、と鉾田市まで行ってみたら、大自然過ぎて土地の正確な場所がわからなかったです(笑)

    義父は45年ほど前に当時流行していたらしい現鹿嶋市の造成地を買ったのですが、今は完全に竹やぶになっており入れません。義母が要介護状態でお金も必要ということで売却を考えたらしく、最悪の悪徳業者とコンタクト取っちゃったようです。

    しかしその契約は鹿島市の土地を400万で売却斡旋する代わりに鉾田市のゴミ地を300万で買うという最悪の契約。90近い老人騙して酷い話だ。

    この話には後日談があり、亡くなって半年くらい経ってから、亡き父宛に別の業者から電話があり、2つ目の鉾田ゴミ地を買い取りたい。40万でどうだ?と。なんですかね、一度原野商法に騙された人(カモ)のリストでもあるんですかね。

  8. タヌ より:

    この記事と直接関係はないのですが、今日テレビのニュース番組の特集で苦楽園の私道の話をしていました。開発会社が倒産(笑)したので、「有限会社苦楽園大丸地区管理会社」というのを作って「私道」を「西宮市道」にする運動をしているそうです。(GOGLE検索するとすぐ見つかります。)苦楽園というのはそれなりに有名な高級住宅地なので「資産価値ゼロ」というわけではない(中古住宅の値段をSUUMOで見たら結構強気でした。)ようですが、困っているのには違いないようです。このブログの趣旨とは少し違いますし、千葉からはいささか遠方ではありますが、興味がおありなら取材していただけると嬉しいです。

  9. タヌ より:

    (続き)「困っている」といっても、(SUUMOによると)私道の分担金は当初20万円で後は年1万円だそうで、湯沢町の解体に成功したリゾートマンションと同様に「どちらかというとうまくやっている方」の例かもしれません。現在の私道そのままでは市道の基準に適合しない箇所もあるようで、素人考えでは費用をかけて市道にしなくてもよいような気もしますが、番組によると危ない橋が3つほどあり、崖(笑)もあるようです。

  10. ボンドド より:

    吉川さん初めまして。突然のコメント失礼します。個人的に2年ほど前から横芝光町の物件を探している者です。正しく吉川さんのブログに載っている場所を偶然観に行ったこともあり、目ぼしい物件を調べて電話をかけたりしたのですが繋がらず・・・そんな上手く行くわけないですよね・・・諦めていた所昨夜偶然吉川さんのブログに辿り着き、無理と分かっていてもまた物件を探したい気持ちが沸々と・・・横芝光で見つけるのは難しいでしょうか?どうしても安く手に入れたいです。突然のコメント失礼いたしました。

    • 吉川祐介 吉川祐介 より:

      はじめまして。コメントありがとうございます。

      確かに仰る通り、現在は不動産投資熱も高まり、中古価格も上がっていて、横芝光町に限らず、以前より中古物件は見つけにくくなっている印象があります。

      最近は僕も、不動産広告にはほとんど期待せず、当記事にあるような、所有者の方への直接連絡を何度か試みています。いずれ詳しく動画などで報告予定ですが、千葉県外になりますが、現在ある別荘物件の所有者の方と交渉を行っているところです。

      根気のいる作業になりますが、直接連絡はまだ可能性もあると思います。

  11. ボンドド より:

    丁寧なご返信ありがとうございます。
    私は投資目的というよりもセカンドハウス的な用途で考えています。栗山川もあるので、どうしても横芝光町の物件を希望なんです。吉川さんの仰る通り根気よく直接連絡を取る方向で頑張りたいと思います^_^またブログにお邪魔します。ありがとうございました。

    • 吉川祐介 吉川祐介 より:

      こちらこそありがとうございます。

      なお、僕の家の近くのこの栗山川沿いの分譲地に、平成30年に練馬の不動産会社が保養所として購入した小さな別荘があります。
      暗証番号式のキーボックスがドアノブに付いていたので、貸家なのかと思って問い合わせたら、自社の保養所なので貸出はしていないと言われました。
      でも、未だにその建物に人が来て使われているところを一度も見たことがありません。

      売りに出ているところを見たこともないのですが、もしご興味があれば問い合わせてみてください。
      グーグルマップで表示される地番は正確です。

      https://goo.gl/maps/kDcxoMsdK1Vs4d1w7

  12. ボンドド より:

    吉川さん情報ありがとうございます!
    感謝いたします。トライしてみようと思います。

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