2023年の「限界ニュータウン」

　早いもので、このブログを開設してから5年半の月日が経過する。最近、ブログについて「まだ全部読めていないのですけど…」との注釈をいただくことが多くなり、そんなに読み進めるのが苦痛なブログなのだろうかと改めて見返してみると、確かにいつの間にか、そう簡単に読了できるような記事の量ではなくなっていた。僕は自分の記事を公開後に読み直すことはあまりないので、自分で自分の過去記事をすべて読み返すことは、もうないかもしれない。

　しかし、過去記事であれ何であれ公開している以上はそれが「情報」として発信され続ける。過去の話はもちろん過去の話としてそのまま掲載し続ける必要があるが、一方で、あまりにその当時と現在で現状が大きく異なっている場合、追記の形でも情報をアップデートしなくては、時にはその住宅団地について、誤解やミスリードを発生させる恐れもある。僕にとっては過去の記事でも、初めて読む方にとってはそれが最新の情報だからだ。

　個別の記事に追記していくのは大変なので後回しにしてしまっていたが、それもいよいよ許されなくなるほど状況に変化が生じているので、今回は改めて、僕が暮らす千葉県北東部の、2023年時点の光景をお伝えしたい。

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　先日、2日間にかけて、水道設備の製造販売を手掛ける大手メーカーの研究部門の方と、都市計画やインフラを専攻する大学教授の先生との三者合同の調査という形で、現在は成田市の旧下総町・旧大栄町エリアと、隣接する山武郡芝山町の限界ニュータウンをいくつか踏査した。三者共同で何か固有のプロジェクトを進めているわけではなく、それぞれ目的は異なるものの、調査対象が同じ「ニュータウン」なので協力して踏査を進めているのだが、この際に案内した「限界ニュータウン」は、当ブログの開設当初に訪問したところが多い。

　その後も、別の取材で改めて訪問したり、訪問しすぎて住民の方から苦言を申されたりした団地もあったが、一方で、もう数年間ご無沙汰していた分譲地もいくつもあった。今回、久々にそれらの団地を訪問して一番驚かされたのは、比較的開発時期の遅い中規模以上の「限界ニュータウン」においても、新築ラッシュとまでは言わないが、以前の訪問時よりも目に見えるほどの数の新築家屋が増加し、景観が大きく変化していたことだった。

新築中の家屋。近年は平屋住宅の需要が高い。

　僕がこのブログを立ち上げた理由の一つが、下総・大栄エリアをはじめとした千葉県北東部（当時僕は「北総」と呼んでいた）に残された高度成長期以降の住宅団地・分譲地が、更地にほとんど需要がなく価格が暴落し、住宅地としての発展が致命的に停滞している現状について情報交換・発信することだった。

　もちろんそのころからすでに、成田市名古屋の「芙蓉邸街」、成田市倉水の「パレスガーデン成田」、芝山町新井田の「はにわ台団地」「バルールド成田」といった分譲地では、わずかながらの家屋の新築が行われていたが、基本的にはどこの分譲地においても、築10年に満たないような築浅の家屋はなく、かといって築40年を超えるような古家も少なく、空き家は大体築30年程度のもの、という状況だった。

　新築後、一般的な住宅ローンの返済期間として考えられる30年が経過した時点で家屋が打ち捨てられてしまうような、今風に言えば「持続性のない」住宅地が大量に残されている現状に衝撃を受け報告していたのであって、前述した、新築家屋が見られたいくつかの住宅団地は、むしろ異例の光景として捉えていたものだ。

　その状況に変化が見られ始めていたことは、すでに気づき始めてはいた。まず何より中古住宅の価格相場が、ブログ開設時の2017年より確実に上昇している。これはどんな僻地の限界分譲地でも同じである。200～300万円台程度の格安の中古住宅は、以前であればそれは「安かろう悪かろう」の廉価商品として長期間広告に出され続けていたものだが、今では掲載開始からほんの数日で広告が取り下げられてしまうことも珍しくない。そもそも今となっては、最初から捨て値で広告に出す理由もなくなっており、よほど傷みの激しい古家でもなければその価格帯で登場することもなくなった。

　当ブログで「空き家」のキャプションを打って掲載した画像の空き家が、その後再利用して写真を差し替える羽目になったものは数多いし、格安の売り家がその後すぐに今度は賃貸物件として再登場するのはもうおなじみの光景だ。その投資目的の購入者も、国内の不動産投資家だけではない。以前売家として出ていた戸建の登記情報を改めて確認すると、時には中国や台湾の住所が記載されているものも見かけることがある。

　再利用に大掛かりなリフォームが必要になると思われるような長期放置の空き家の玄関にも、地元不動産業者による「空き家買い取ります」のビラが掛けられている。地元業者は今はどこも買取再販に力を入れているし、カチタスのような専門の再販業者の営業も活発だ。ついには先日、僕が暮らす横芝光町役場のホームページに「高齢者の不動産買取被害110番」と題した注意喚起と相談会開催の文書が公開されたほどだ。曰く「高齢者の自宅を訪問し、所有不動産を市場価格よりも低額で買い取る被害が多発しています」とのことである。

中国や台湾の住所で登記された投資物件の登記簿の一部。外国人投資家による物件の取得も活発で、中古相場の上昇は続いてきた。

【参考】「高齢者の不動産買取110番」（横芝光町役場ホームページより）

　一方、更地の価格については相変わらず低迷したままで、公示地価も、かろうじて駅周辺や商業地域において横ばいが続くだけで、限界分譲地が点在するエリアはどこも軒並み下落が続いている。20万、30万円といった底値の売地が長期間広告に出され続けている現状も何も変わらず、むしろ0円物件での登場頻度が以前よりもさらに高くなり、僕自身も横芝光町の分譲地を1区画所有しているが、その資産性が向上していると実感できるような雰囲気はひとかけらもない。

　ところがそんな限界分譲地でも、ここ2，3年のあいだに、いくつかの新築住宅が見られるようになっていた。もっとも我が家の周辺の分譲地に限って言えば、性格的には住宅地というよりは別荘地なので、その新築住宅も別荘らしい小ぶりの平屋住宅が多いのだが、これまではどこの分譲地を訪問しても、新築工事などほとんど見かけることはなかった。

　つまり、中古物件価格の上昇と、土地価格の下落が同時進行で発生しているという奇妙な状態なのだが、これは近年の資材価格の高騰で、新築住宅の価格上昇は全国どこでも見られる現象なので、中古住宅の価格もそれに引っ張られているという推測は容易に立てることができる。一方更地に関しては、今なお絶望的なまでの過剰供給が続いている以上、価格が上がるわけがない。近年みられる、利便性の悪い限界ニュータウンでの新築は、つまりこの2つの現象が同時に作用して引き起こしているものだろう。

　僕もほんのわずかな期間だけ成田空港周辺の某自治体にある不動産会社に勤めたことがある。その会社では仲介業務のほかに、いわゆるローコスト住宅の注文・建築も行っていたのだが、新築を希望する客の多くは子育て世代の若い夫婦で、自己資金は親からの援助などもあるので人によって違いがあるものの、ほとんどの場合は住宅ローンを利用しての新築だった。

　すると、どうしても準備できる予算は限られる。しかしそれでも、建物に関して妥協できないスペックや広さというものは誰にでもあるわけで、では昨今の資材高騰において、どこを削ることができるかとなると、成田空港周辺の場合、一番簡単に削れるのが土地値ということになる。

　空港周辺の自治体は、経済の中心である成田市でも人口はせいぜい13万人強の小都市である。主要な商業施設はどこもいわゆるロードサイド型店舗で、都内のように、自家用車がなくてもなんの不便も感じないような居住エリアなどほとんど存在しない。学生ならまだしも、成人が地域で暮らしていく場合、移動手段はほぼ自家用車のみにならざるを得ない住民が圧倒的多数である。

　これではたとえ多少は不便な立地になろうとも、予算内でお望みの新築住宅が建築できるのであれば、利便性は二の次と考える世帯が出てきても不思議ではない。ましてや地元出身の若者の場合、もともと生まれ育った地域の利便性も、限界ニュータウンのそれと大差ないとなればなおさらだ。

　新築用地として選択される住宅地の条件は明快だ。車両が離合できる程度の幅員の道路を備え、なおかつ宅地の広さがおおむね60坪以上ある分譲地である。この2つの条件を備える分譲地は、多くが1980年代中盤以降に開発された比較的新しい住宅団地で、それ以前の高度成長期、1970年代に開発されたところは、ごく一部の例外を除きほぼこの条件を満たしていない。

　これは現地を訪問すれば一目瞭然で、車両一台がようやく通れるような狭い街路で、なおかつ1区画が30坪ほどしかないような旧い規格の分譲地は、規模の大小を問わず、これまで述べていた新築ラッシュなど無縁の状態が続いている。2区画買おうにも、いったん投機目的の取得者向けに完売している分譲地は、隣り合う区画でも、それぞれ所有者は互いに何の面識もない赤の他人であることがほとんどで、一方は安く買えたとしても、その隣地所有者まで、買い手が提示する条件に納得してくれる保証はない。だったら最初から広い土地を買った方が話は早いし、道路の広さはそのまま居住性の善し悪しに直結するのだから、わざわざ旧い規格の土地を選ぶ理由がないのだ。

　しかし、では逆に新築用地として人気を集める住宅地が、すべて状態が良いかと言えばそうではない。よく管理された団地もあるが、そうでない所は、空き地や道路の荒れっぷりは70年代の分譲地と大差なく、立地や利便性も、周辺の「選ばれなかった」旧規格の分譲地と同じである。

　いくら区画や道路の広さが現代にも通じるスペックであったとしても、分譲地そのものは、90年代以前の論理で造成された無計画な乱開発の産物である事実は変わらない。今回の調査で訪問した分譲地は、いずれも公共の上下水道はなく、団地専用の自前のインフラ設備を使用しているところばかりなのである。

　旧下総町・旧大栄町は、既存の小中学校はすべて閉校している。地域の児童は新規に開校した義務教育学校にスクールバスで通学しており、学校までの通学距離が直ちに問題になるわけではないのだが、公共交通網は極めて貧弱であり、商業施設も乏しい。空き家の再利用、新築家屋の増加による子育て世代の流入は、その団地にとっては喜ばしい現象であるのは間違いないが、これでは課題を先送りにしているという印象はどうしても否めない。

　ある住宅団地の空き区画には、「上下水道管理費未納地」と書かれた立て看板がそこかしこに立てられている。文字通り、団地の共有設備を維持するための管理費を地権者が納入していないために、その土地を利用する場合は管理費の清算が必要になると警告しているものだ。マンションの管理費同様、そんな土地の実勢価格は、ただでさえ底値に近い周辺相場からさらに格段に落ちてしまうわけで、これはもはやその所有者に、土地の始末についてまともに対処する意思などないことを証明するものだろう。そのような看板が立つ土地の横でも新築が行われているのだ。分譲地自体は膨大にあったとしても、いかに今の需要に応えられる土地の供給が限られているかということを証明する光景だ。

　長年放置され、いよいよ公共交通機関も途絶し、連絡すら取れなくなっている土地が続出している今になって、ようやく新築用地としての利用が再開されるこの現象は、果たして喜ぶべきか、それとも憂慮すべきことなのか、今の時点では僕にはまだ判断できない。

「上下水道管理費未納地」の看板が立つ土地。不在地主の管理費の徴収に難儀する管理組合は少なくない。

管理費の負担すら放棄した地権者の土地のすぐ横で、今も新築が続いている。

新築が続く分譲地でも、まったく管理されず荒れ果てた空き区画が残る

土地の荒廃と、新築家屋の増加が同時に進行している。

　個々の新築住宅の住民の皆が皆、建築価格の高騰を受け、不本意な選択をしているとは考えない。広くて新しい、快適な家屋は生活を向上させるものであろうし、家屋が密集した市街地で暮らすより、周囲に空き地が多く残る環境で暮らしたい、という気持ちは僕にもよくわかる。

　むしろ、今後も限界ニュータウンを利用していく道筋が必要であるとしたら、周囲の空き地を含めた利活用、という視点が重要になるのではとも思う。それにはマンパワーも必要であるし、住民の新陳代謝は何より求められることだ。若者の流入を警戒することに何らの合理性もないように思える。

　しかしその一方で、いくら僕が理想論を語ったところで、それはその住宅分譲地の中でしか成立しえないミクロな観点に過ぎず、これは結局いつか来た道を再びたどっているだけなのではないかという思いも拭うことはできない。今なお築30年程度の空き家が、不動産市場に出ることもなく数多く放置されている現状を考えると、人口増などもはや望むべくもなくなった今、果たして合理的な道筋と言えるのだろうか。ましてやその周囲に残る、現在の需要を満たさず凋落が続く旧い分譲地は、今後どうなってしまうのか。

　不動産ライターの「予測」なるものは案外外れることが多く、僕自身も、現在のこの状況についてまったく予測が立てられていなかったからこそ、今回このような情報の修正を迫られているわけである。その僕が、これからの「限界ニュータウン」「限界分譲地」の先行きについて、安易に不安を煽るような言説をまき散らしたくない。さして問題にもなっていないことを針小棒大に騒ぎ立てる趣味もない。そんな僕にできることはやはり、今後も引き続き定点観察を続け、現状を報告していくことしかないのかもしれない。