【はじめに】
 この記事は、当ブログの開設間もない時期に作成した古いものですが、先日、コメント欄にて、当団地の住民の方から、記事内におけるいくつかの錯誤のご指摘を頂きました。改めて読み直してみると、その錯誤を修正するには、事実上書き直しに近い改訂を要し、加えて当該団地に関しては、記事執筆後に判明した事実も複数存在するので、今回、新たに撮影した画像も加えて大幅な加筆を行い、あらためて紹介し直すことにします。

はにわ台団地 (3)
 成田空港の南側に位置する芝山町。空港建設の補償事業として成田空港駅より芝山鉄道の延伸が叶い、近年では、高速バス会社のウィラー・エクスプレスによる芝山千代田駅~大崎駅への高速路線バスも開通。かつて空港建設の反対運動で過激派が跋扈した時代は遠い過去の話となり空港特需も順調で、小規模自治体ながら千葉県内では財政状況も良いことで知られる。

 ただ町域の大半が滑走路の南側で離発着機の航路の真下にあたるため航空機の騒音が激しく、また空港開業前はどの鉄道駅からもきわめて遠くアクセスが非常に不便な地域であったからか、あるいは芝山町は古墳が多く宅地造成に制限が多かったからなのか、また過激派のイメージが強く土地の取引先として敬遠されたのか、理由は様々考えられるが、芝山は投機目的で造成されたミニ分譲地をあまり見かけない。

 その代わり、町域のはずれに、70年代初頭に千葉県企業局が造成・分譲した総区画数500ほどの中規模な住宅団地「はにわ台団地」が存在し、同町内では最大規模の住宅団地だ。

 団地は明治以降に開墾された広大な畑の中に切り開かれており、空が広く空気も爽やかな住環境だが春先の砂嵐は激しそうだ。ちなみに団地名の「はにわ」の由来は、前述のように古墳が集中する芝山町から多数の埴輪が出土したことに由来するもの。
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はにわ台団地へ至るバス路線の途中に立てられた案内看板。

 「はにわ台団地」はこれまで紹介してきた、民間業者による転売ありきの投機用分譲地とは異なり、純然たる住宅団地形成の目的をもって造成された団地であり、当時の千葉県は、肥大化する首都圏の住宅需要に応えるべく、他にも千葉県住宅供給公社や住宅都市整備公団(現UR)などによって盛んに住宅団地が造られていた。

 とはいえ当時の芝山町の公共交通網を考えると、この団地は県内の他の団地とは異なり都心部への通勤を想定して造成されたとは考えにくく、やはり一般のミニ分譲地同様、成田空港勤務者の居住を想定して分譲されたものであろう。また、のちに詳述するが、この団地は、空港建設用地の買収事業に伴い移転した世帯への代替用地も含まれており、補償事業の側面もあったようだ。

 だが同時期に開発が始まった成田ニュータウンが完成すると、やはりあまりに交通アクセスが悪く陸の孤島と呼ばざるを得ない立地のはにわ台団地は敬遠されるようになり地価は下がり、また自家用車が普及するにつれバス路線も次々と減便・廃止に追い込まれ、その陸の孤島ぶりに拍車がかかっている。今日、郊外における「買い物難民」問題が指摘されるのは、こういった農村部に大規模に切り開かれた住宅団地における話だ。
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富里市側からはにわ台団地に至る道路。
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団地の外縁部は広大な農地が広がる。

 ところがもともと公的事業として大規模に開発された団地のため住宅地としてのクオリティが一般のミニ分譲地と比較すれば高い水準を維持しており、それでいて地価が安く、上下水道も完備され、町内の他地域での物件数が乏しく選択の余地もないことから、今も新規に移入してくる住民は後を絶たず、限界ニュータウンとしての出口戦略は一向に進まない。今回はこの、いわば「官製限界ニュータウン」と、その周辺地域の現状を紹介していきたい。
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団地内のメインストリート。70年代の分譲地としては高規格なものである。
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はにわ台団地内。
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団地内の空き地に立てられた物件情報の看板(撤去済み)。

 団地内の道路は基本的に離合に支障のない幅員が確保されており、歩道や街灯も配備され管理状況も申し分なく、一区画でも売地を増やそうと極限まで居住性を切り詰めていたり、管理不全で路盤がボロボロになっているような民間業者の分譲地と比較すればさすがにその違いを実感できる。だがご覧の通り、団地内は人気も車の通りもまったくない。この団地は幹線道路からも遠く通過車両も僅かで、団地内は時折上空を通過する航空機の騒音が聞こえる点を除けば恐ろしいほど静かだ。

 空き地はそれなりに見掛けるもののほとんどは適切に管理され、荒れた印象はない。地価が安いため築後間もないような住宅も目に付く。地価は往年に比べ格段に下落したとはいえ、ここは今なお新規の住宅建築が行われている現役の住宅団地でもある。限界分譲地の仲介など目もくれない地元の仲介業者も、この団地の物件は取り扱っていることも少なくない。
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開発からおよそ半世紀近く経過した古い住宅団地だが、団地内には築浅の住宅も目立つ。
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地元のハウスメーカーや仲介業者を通じ、今なお新築住宅の建築は続いている。

 分譲時期が古いため、築古の家屋の中には、既に無住となり朽ちたものも見受けられるが、もう一つこの団地の特色として記しておきたいのは、いくつかの区画には、とても住宅用途として建築されたとは思えない、飯場の休憩小屋のような簡素なプレハブ小屋の残骸が残されていることだ。地元の仲介業者が語るところによると、この分譲地は、当初企業局が販売した際は、取得してから一定期間内の家屋の建築が条件として付けられていたそうである。今残されているそれらの小屋は、当初の取得者が、規約違反を逃れるために、いわばアリバイ的に「家屋」を建築したものだ。

 はにわ台団地の開発時期は、日本列島が開発ブームに湧いた70年代。だが企業局としては、あくまでも純然たるニュータウンの建設が目的だったはずであり、住宅用地が投機商品として流通するのを防ぐための措置だったのであろう。しかし、今なお更地の状態のままの区画も多く残されている現状を考えると、その規約も必ずしも厳密に運用されていたものではなかったのかもしれない。また、規約逃れとまでは言わなくとも、永住を目的としているとも思えない簡素な軽量鉄骨の住宅も残されており、今となってはそれらのほとんども廃屋と化している。なお、この団地内には、元々建っていた家屋を取り壊して更地に戻したと思われる区画もいくつかある。
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分譲時の規約違反を回避するために建築された小屋。
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永住目的とは思えない軽量鉄骨の簡素な平屋も残る。
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かつて住宅が存在したと思われる更地。

 団地内の住宅は、県営住宅を除いてすべて戸建であり、アパートなどの共同住宅は存在しないが、団地の東側に、近隣の工業団地に工場を構える日本オーチス・エレベータ芝山工場の社員寮の建物が残されている。しかしこちらも現在は利用されておらず、廃墟のような寒々しい様相を晒している。県営住宅も、外から見る限り満室には見えず、千葉県の郊外にある多くの県営住宅同様、おそらくほとんど無抽選に近い状態で募集を続けているものと推察される。
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団地内に残る日本オーチス・エレベータ株式会社の芝山寮。長く使われている気配がない。
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団地内の県営住宅。

 団地のはずれには千葉交通の路線バスの回転場がある。ここはバス停名にも残るように、かつては「ハニワ台車庫」という操車場で、ここから数系統の京成成田駅行き路線が存在し、また八街駅と繋ぐ路線も存在したがいずれも十数年前に廃止となり、現在は富里市内を経て京成成田駅へ向かうバスが1系統、それも平日3本、土休日は午後の便がなく午前中に2本のみとなってしまった。驚くべきことにこの団地は芝山町のコミュニティバスの路線網にも含まれておらず、公共交通機関は町民限定の乗り合いタクシーを除けばこの京成成田駅行きのバス一択だ。
 
 町の悲願であったはずの芝山千代田駅へのバス路線もなく、成田空港から芝山町内を通過するいくつかの他路線のバス停も遠い。ハニワ台は芝山町内では最も規模の大きい住宅団地であるにもかかわらず、よほど利用者が少ないのか公共交通網は壊滅状態である。この団地は、新築住宅の建築が今なお進む一方で、このように大きく後退している面もあり、住宅地として、まったく歪な事態が進行していると言える。

 なお、以下のブログに、この折り返し場に、まだはにわ台車庫の詰所が残されていた時代の画像が掲載されている。今となっては貴重な写真なのでぜひ紹介したい。

≪【千葉交通】ハニワ台車庫:乗り物彼方此方(のりものあちこち)≫
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バスは1日わずか3本。富里市内を経て京成成田駅へ向かうもので、芝山の中心街は通らない。

 そして、冒頭でも少し触れたように、この団地は、一般の住宅用地取得者向けに分譲された区画の他に、成田空港の建設によって騒音区域に指定された住民の、住宅移転用の代替用地として提供された区画がある。成田空港周辺には、成田市の「野毛平米塚団地」をはじめ、こうした移転世帯の住宅団地もいくつか点在しており、このはにわ台団地もそんな移転用地のひとつとして提供されたようだ。

 移転世帯は大半が農家で、そのためか移転先でも、一般の分譲地のようなハウスメーカーによる規格住宅ではなく、伝統的な日本家屋を建築していることが多く、この手の団地は、一見すると区画割りされた住宅団地でありながら、並ぶ家屋は蔵付きの日本家屋であったりして、限界分譲地とはまた一風異なる光景が特色だ。
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成田空港の建設により、居住地が騒音地域の指定を受け移転した世帯の家屋が並ぶ一角。
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成田空港周辺には、補償事業による移転世帯で形成された住宅団地が複数存在し、そこに並ぶ家屋は農家らしく伝統的な日本家屋がほとんどだ(下画像2枚は成田市の野毛平米塚団地)。

 このように様々な特色を持ち、規模もそれなりに大きいはにわ台団地だが、この団地内には商業施設がまったくない。団地唯一のスーパーであった「はにわ台スーパー」は10年ほど前に閉店し、団地内は長く商店不在の状態が続いている。週末の夕方に、このスーパーの跡地に移動販売の焼鳥屋が店を開くこともあるのだが、それを除くと、この団地内は自販機以外の買い物手段は皆無である。最寄りの量販店までは3kmほどあり、足の悪いお年寄りが歩くには辛い距離である。

 だがこれは裏を返せば、大半の住民が路線バスや地域商店をまったく必要としていないということでもあり、築浅住宅の多さと考えても、同時期の他の住宅団地よりも高齢化の割合が低い可能性も考えられる。平日の日中に人の気配がまったくないのは、勤務中であるからなのかもしれない。

 事実、このスーパー跡地の前には、統廃合が進み現在では町内唯一の小学校となった芝山小学校の通学用スクールバスの停留所があるが、登校時間帯になると、停留所付近には大勢の子供たちの姿が見られる。スーパーの隣には保育所もあり、現役の子育て世代、つまり自家用車の利用世帯が多く居住している証だ。
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シャッターを閉じた団地商店「はにわ台スーパー」の跡地。
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「はにわ台スーパー」跡の隣にある芝山町立第三保育所。

 ここが郊外住宅団地の「買い物難民」問題の深刻なジレンマなのだが、実際には圧倒的多数の団地住民が地元商店や公共交通機関を利用していないがゆえに維持が困難になるという問題がある。メディアはこれを高齢化問題と絡めてあたかも郊外団地の多数の住民が買い物に難儀しているかの如く報道するが、実情は「買い物難民」が団地における多数派ではないからこそ、なお一層「交通弱者」が買い物難民と化すという構図なのだ。逆に都市部の商圏から遠く離れた山間地の農村などでは、いくら公共交通が存在せずとも、地域の商店が一つ残らず消え去るケースはまれだ。

 そして、コメント欄でもご指摘いただいているように、当記事の執筆当時は、この団地内の中心部に、道の駅風和里しばやまの出張販売所「風和里しばやま ふれあいマーケット」が営業していたのだが、これも集客が振るわなかったのか、現在は既に閉鎖され、現在は民間の事業者が入居している。

 この団地は第一種低層住居専用地域の指定を受けているため、団地内に大型商業施設は開業出来ないのだが、仮に指定がなくとも、現状では商売の成り立つ立地条件ではなくなっているのだ。これは現在、多くの日本の郊外型住宅団地が共通して抱える問題であることは、あらためて述べるまでもなかろう。
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団地内で営業していた道の駅の出張所「風和里ふれあいマーケット」。残念ながら、既に閉業し撤退している。

 さて、ここからが、僕が訂正前の記事で錯誤していた点なのだが、このはにわ台団地の南側、千葉交通の回転場に面した用水路の南側に、もうひとつ、「ハニワ台ニュータウン」という名の分譲地が開発されている。既にコメント欄でも指摘されているように、こちら側の分譲地は、企業局による公的事業による分譲地ではなく、はにわ台団地の開発とは時期も異なる1980年代初頭、東京の青山に本社を構えていた「日本観光株式会社」なる開発会社によって分譲された、ごく一般の分譲地だ。そしてこの分譲地が、芝山町と富里市の市境にまたがって造成されているのである。
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はにわ台団地に隣接して開発された民間の分譲地「ハニワ台ニュータウン」。

 はにわ台団地は、公共事業として建設された住宅団地であるため、現在は上下水道も完備され、ガスも、東京ガスによって集中プロパンガスが敷設されている。一方、こちらの「ハニワ台ニュータウン」は、このニュータウン専用の集中井戸、集中浄化槽、そして集中ガスを配備して分譲されたもので、現在、集中ガスは採算が合わず撤去されてしまったが、集中井戸と集中浄化槽は、芝山町と富里市の助成金を受けながら維持されている。
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「ハニワ台ニュータウン」の集中井戸。
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「ハニワ台ニュータウン」の集中浄化槽。
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ハニワ台ニュータウン自治会の案内図と規約看板。

 こうした団地水道を配備した分譲地は別荘地などでもよく見られるが、多くの場合、土地や家屋の所有者が管理費を負担するのが一般的である。その金額は分譲地によって大きく異なるが、このはにわ台ニュータウンの場合、更地の所有者が月1000円、土地家屋の所有者が月6000円となっている。もちろん、はにわ台団地も含めた一般の公共上下水道も利用量によって料金が発生するが、通常の一般家庭で使用する水量であれば、往々にしてこのような団地水道の管理費の方が割高である。そのため、特に地価の暴落が激しい北総の不動産市場では、共有設備の管理費が発生する分譲地は、それこそ上水道も配備されていないような更地よりも、管理費の負担分を見越して、更に安値で販売されていることが多い。
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売地はハニワ台ニュータウンにもあるが、坪単価は大きく異なる。

 例を挙げると、この分譲地にはいくつかの売地があるが、現在、最も安く売りに出されているのは、擁壁上にある53坪で26万円の売地である。もちろん、これは駐車場の確保に大掛かりな工事が必要になるためにかなり安めの価格に設定されているのだが、道路とほとんど高低差のない売地も45坪で50万円。用水路の北側にある、企業局の「はにわ台団地」は、どんなに安くても坪2~3万円は下らないので、このハニワ台ニュータウンは、利便性の面では「はにわ台団地」とまったく変わらないにもかかわらず、その坪単価は半値以下まで落ちてしまっている。これでは、コメントを頂いた読者の方が「混同はしないでください」と述べる気持ちも分からなくもない。
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地元業者の物件広告(「はにわ台団地内」とあるがハニワ台ニュータウンの誤り)。
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坪5000円を切ってしまったハニワ台ニュータウンの26万円の売地。

 言うまでもなく、当初の開発業者である「日本観光株式会社」なる会社は既に倒産し、今は跡形もない。手元に、分譲当時に土地の取得者へ配布された管理規約の冊子があるが、これも今は無効となり、現在は法人化された管理組合が独自に規約を制定し、共有設備を運営している。それ自体はどこの分譲地でも似た状況であると思うが、問題なのはこの分譲地は、公園や団地内の道路の所有者名義が、今なお「日本観光株式会社」のまま放置されていることだ。つまり所有者不明の状態が続いているのである。

 開発許可を申請した会社は日本観光株式会社の他にもう1社あり、当初は団地内の道路は、このもう1社が所有する部分も存在したのだが、賢明なことにこの会社は道路の所有権を芝山町に寄付しており、その道路は現在は芝山町道となっている。しかし、日本観光株式会社は、自社の名義で所有する道路を町に寄付することもないまま消滅してしまったので、その所有権は今なお宙に浮いたままである。
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倒産した開発業者の所有者名義のまま今に至っている、分譲地内の公園。
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公園と、道路の一部の登記事項要約書(地目は宅地)。名義は倒産した開発業者のままである。
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「日本観光株式会社」が分譲当初に発行した管理規定の冊子。

 このように、ハニワ台ニュータウンは北側の「はにわ台団地」と比べると、住宅地として様々な点で瑕疵があり、不利な条件にあるため、はにわ台団地と比較して空き地が多い。また、このハニワ台ニュータウンでは、つい先日に新築の家屋が一棟建てられたが、他に、近年建てられたと思しき家屋はほとんど見当たらず、大半がバブル期前後に建築されたと思われる家屋である。北総で見られる典型的な限界分譲地の特徴とまったく変わらないが、いわば、官製の「はにわ台団地」に寄生するような形で、今日も利用が続いている。
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管理費などの面ではにわ台団地より不利な条件にあるため、空き地も目立つハニワ台ニュータウン。
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分譲地内は築浅の住宅も少なく、空き家もいくつかある。

 
 と言うことで、以前書いた記事は、その内容に大きな錯誤があったので、今回、コメント欄でご指摘いただいたのを機に、大幅に加筆・訂正して再度投稿させていただいたわけであるが、いくら内容に錯誤があって訂正しようとも、この団地を通じて僕が読者の方々にお伝えしたいことにはいささかの変化もない。最後に、文章の繋がりとしては不自然になるが、締めの一文は、当記事の発表当初と同じものを、そのまま掲載させていただくことにする。

 
 僕が思うに、実際にすべての都市機能を一部に集約して進めるコンパクトシティなど、その実現性に疑問符のつく夢のような都市計画よりも、こうした、一定の都市機能を備え持った各地の中規模の郊外団地に、小規模でも拠点性のある物販店や、駐車場付きの中長距離バス停(パーク&バスライド)などを設置し、緩やかに団地近隣のスプロールの解消を図っていく手段の方が現実的ではないのかと思う。

 芝山町に隣接する富里市や山武市には、物販店どころか自販機の設置も期待できないような崩壊寸前の限界ミニ分譲地が散在している。すべての住民を駅周辺の中心街に集約するなんて大それたことは考えずに、まずは居住性などを無視して乱開発されたミニ分譲地で、特に見捨てられたような状態の悪いものから、新たな建築申請を不許可にするなど制限を講じて、一つ一つ原野に戻していくのが良いのではないだろうか。


はにわ台団地/ハニワ台ニュータウンへのアクセス
 
・圏央道松尾横芝インターより車で10分
・京成成田駅より千葉交通バス「久能両国線」ハニワ台車庫行 「管理事務所」バス停下車