八街「危険空き家」レポート

空き家

 「空き家対策特別措置法」が施行されて以降、ニュース番組等で、老朽化し倒壊の恐れのある危険な空き家が、行政によって除却される事例の報道を目にする機会が多くなった。その多くはこれまでにも屋根材や外壁の落下事故、悪臭や不法投棄、果ては不審火などで度々近隣住民から役所にクレームが入れられていたものであり、さりとて所有者には解体費用を捻出する経済的余裕もなく、結果として行政代執行が行われているものである。

 都市部などで代執行の手続きを経て解体される家屋は、詳細に調べたわけではないが、映像を見る限り、路地裏や崖地などで、おそらく再建築不可の家屋も少なくないのではと推察される。特に都内などでは、今なお狭小地において3階建てのミニ戸建の販売が多く行われており、例え廃屋が残されていようとも、建築可能な土地が売るに売れない、という事態はそうあるものでもなかろう。放置家屋が建つ土地は再建築不可か、借地か、あるいは所有者に売る意思がないかのいずれかと思われる。

 一方、「限界ニュータウンの中古住宅は安いのか?」の記事でも指摘したように、北総の分譲地では空き家を解体して更地にしたところで泥沼化した在庫処分の無間地獄に巻き込まれるだけで、運良く売れても解体費用の捻出すら到底望めないという固有の事情があり、空き家の除却はまったく進んでいない。いくつかの自治体では、空き家の実態調査が開始されたという官報を目にしたが、僕の住む八街を含め、この辺りの市町村で、行政代執行により空き家が解体されたという話も聞かない。

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北総の地価では解体費用の捻出が難しく、空き家は放置される傾向にある。

 しかし、そんな北総こそ空き家の実態解明が喫緊の課題であると、僕は考える。繰り返すが北総の限界分譲地の空き家は、解体費用の回収も難しいとなれば、所有者の自由意思で除却を期待することはできない。人口減が続く中、北総の膨大な数の更地が再び流通性を取り戻す可能性はまったくなく、このまま放置が進めば各地の住宅地で空き家の崩落が始まり、そうなればその分譲地は二度と住宅市場に姿を現すことはなくなるだろう。

 北総の場合、一律に公金を投入して空き家を除却するというより、すなわちどの住宅地においてその荒廃が進んでいるか、そしてその住宅地が公金を投入してでも住環境を維持する必要性があるのかどうか、個別の見極めが重要になってくると思われる。北総の分譲地は同時期に建築された家屋があまりに多く、現時点では、バブル期に建築された家屋の空き家はまだ原形をとどめているものが大半で、リフォームすれば再利用も可能な状態のものがほとんどだが、今後、再利用がなされず同時進行的に荒廃が進もうものなら、その時になってから対策を考え始めたのではもう遅い。そして一部では、バブル期の建築物でありながら、すでに崩落が進んでいる建物も存在する。 

 場所は八街市朝日。僕の自宅からも近く、八街から富里を経て成田の三里塚まで結ぶ県道43号線沿いに、その建物はある。個人の住宅ではなく木造の共同住宅(アパート)で、現在は居住者はいない。最新版のゼンリン住宅地図には、そのアパート名の記載もなく番地のみ記載されているだけだが、2013年度版ではまだアパート名の記載があり、「アビタシオン・エム」なる名前の賃貸アパートであったようだ。県道43号は主に農村部を通る県道であるが、空港方面への抜け道として利用されているため交通量はそれなりにあり大型車両の通過も多く、そんな道に間近に面したこのアパートはお世辞にも住環境良好とは言えない。

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県道43号線に面した問題のアパート「アビタシオン・エム」

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県道には歩道もなく、居室の目の前を車両が通過する環境。

 ちなみに「アビタシオン」の名を冠する賃貸物件は、僕は他でも目にしたことがたびたびあり、その意味をググってみると、アビタシオン(habitacion)はフランス語で「中高層の分譲住宅」、スペイン語ではそのまま「寝室」(あるいは「ホテルの部屋」)だそうである。つまりこれはフランス各地に「〇〇タワー」という名の安アパートや、スペイン各地に「寝室」という名のアパートが点在しているのと同じことであり、来日外国人の視線を考えると背筋に冷たいものが走る安直ぶりであるがそれはいいとして、県道側から遠目で見る限り、何の変哲もない賃貸アパートに見えるこの建物は、実は近づくのも危険なほどの崩落が進んでいる。

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県道側から見れば一見普通の建物に見えるが、裏側は屋根材や野地板が失われている。

 裏側に回り込めばすぐにわかるのだが、このアパートの屋根の半分は既に屋根材はおろか野地板まで完全に失われており、腐食が進んでいるのか、黒ずんだ垂木がむき出しになっている。雨漏りは住宅の寿命を著しく縮める損傷の1つだが、これではもはや雨漏りというレベルでは済まない。居室の主屋根だけでなく外廊下の下屋根も同様に垂木のみしか残されておらず、だらしなく垂れ下がった状態だ。外廊下や外壁の一部もすでに崩落し、この状態では言うまでもなく内装の傷みも激しく、到底リフォームしての再利用など望めないだろう。

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下屋根は損壊し、既に外廊下も崩落している。

 一体この建物に何が起きたのか。まずはこの共同住宅の詳細な築年数や経歴を調べるために登記事項を閲覧してみると、この共同住宅は1988年(昭和63年)7月、千葉県内に住む個人の方の名義で、三銀保証キャピタル(現SMBCファイナンスサービス)が同日に2番抵当権まで設定したうえで登記されている。同債権者による同日2本立ての抵当権設定は返済期間の長い住宅ローンで変動金利に柔軟に対応するためによく使われる手法であり、2番抵当権は既に解除されて10年以上経過している。

 それ以外に特に所有権の移転や差押などの履歴はなく、現在も当初の所有者の名義のままであり、乙区の記載は何ら特記することもない平凡なものだが、ただ1番抵当権はまだ残されているので、つまりそれが取り壊しが行われず放置されている主因なのだろう。まあ、この辺りの話は所有者の方の個人的な事情になるのであまり憶測も重ねたくないが、それより僕が疑問に感じたのは、この共同住宅が、築後まだ30年しか経過していないという点である。

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崩落した外廊下。階段の鉄骨も錆び付き、大きく歪んでいる。朝日ボロアパート (3)
既に外壁の一部も崩落している。

 無住の家屋は傷みが早く進むとはよく言われるが、築後30年でここまで崩落が進むものなのか。画像でもお分かりの通りこの建物の壁材などはまだ比較的綺麗な状態であり、屋根だけが特化して崩落している状態なのだ。北総では火災によって半焼したまま放置されている家屋を時折見かけるが、このアパートは火災の痕跡もない。

 通常、屋根が抜け落ちるほど損傷の進んだ廃屋というものは、そもそも骨組み自体がひどく歪み、その歪みによって窓や戸や柱、外壁なども併せて損壊していることがほとんどで、しかもその状態にまで至るには相当の年月を要し、そんな空き家はそれこそ寒村の古民家の廃屋や、戦後まもない時期に建てられたような安普請のバラック家屋ぐらいでしか見かけない。それに対し、この廃アパートは損傷の進行状況があまりにアンバランスである。まるで故意に屋根材と野地板だけ剥がして放置したような有様なのだ。

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損壊の状況があまりに不自然である。

 何かの自然災害で被災したという可能性も考えたが、八街は東日本大震災でも、瓦屋根の損傷程度で収まったような土地柄であり、また八街は強風の多い地域とは言え、屋根材のみならず野地板まで吹き飛ばされるような暴風が吹き荒れたら、それこそ建物自体も無事で済むはずもなく被害は広範に及ぶはずであり、そんな災害が起きていたら記録に残るはずだが聞いたこともない。

 続いて、いつからこのような状態に陥っているのか、グーグルのストリートビューで確認してみると、2012年に撮影された画像ではまだ下屋根の原形は保っているものの、外廊下は歪み、階段は草木が絡まっており、築後24年の時点ですでに廃屋の状態であったようだ。

 上空写真では、グーグルマップのものは既に野地板が失われ垂木がむき出しになっている状態が確認できるが、2010年6月に撮影された国土地理院の航空写真では、まだ屋根材も残されている様子がうかがえる。2010年といえば大震災の1年前。既に損壊は進んでいたのかもしれないが、震災でより一層ダメージを受けたのか。何にせよ、外観を見ているだけではどのような経緯をたどってこの状態に陥ったのか憶測の範囲を出られないので、近隣の住民の方にお話を伺ってみることにした。

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2012年10月に撮影されたグーグルストリートビューの画像。この時点で腐朽は進み、外廊下は大きく歪んでいる。

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グーグルマップの上空写真。屋根材と野地板が失われ、垂木が見える。

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2010年に撮影された国土地理院の航空写真を拡大したもの。不鮮明であるが、屋根材が剥がれている形跡は見られない。

 アパートの近隣にある一軒の家屋の呼び鈴を鳴らすと、初老の男性が表に出てきてくれた。軽く自己紹介をしたうえで、問題のアパートについて少し尋ねてみると、男性は7年前に転入してきたのでそれ以前の状況は知らないが、少なくとも、男性が住み始めた時には既にこのアパートは無住であった、とのことであった。駐車場がないから出ていく人が多かったのではないか、とはその方の弁だが、なるほど今更であるが、言われて初めてこのアパートは駐車場が確保されていないことに気が付いた。

 そしてある時、このアパートの屋根材が強風によって吹き飛ばされ、所有する自家用車がその破片で損壊する事故があり、その際に警察や役所に通報したものの、当初はこれは交通事故ではないということでたらい回しにされたそうなのだが、最終的には何とかアパートの所有者と折り合いをつける機会はもらえたそうだ。その際、アパートの所有者は、落下対策のつもりなのか何なのか知らないが、あろうことか近隣の家屋側に面した屋根材をすべて剥がしてしまったのだそうだ。

 まるで故意に剥がしたような状態、と先に述べたが、まさか本当に故意に剥がしているとは思いもよらない事実であった。そんなことをすればますます家屋の腐朽は進むと言うか、それ以前に、まだ抵当権が残されている家屋をそんな状態にするのは、それはちょっとマズイんじゃねえのかと、さすがの僕でもブログでの公表を一瞬(ほんの一瞬だが)ためらうほどの無茶っぷりで、以降、当たり前の話だが加速度的に建物の崩落が進んでいき、落下事故によって前面道路が通行止めになることもたびたびあったそうだ。家主は、借り手は付かないわ周辺に損害は与えるわで、自棄でも起こしてしまったのだろうか。

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近隣の方によって、屋根材は家主自身によって剥がし取られたという事実が判明した。

 このアパートの周辺にはゴミも多く捨てられ、雑草も生え放題であり、男性も、このアパートには自分も近所の人もほとほと迷惑しており、不審火も怖いし出来ることであれば早く解体してほしいが、役所はいくら通報しても動いてくれない、と語っていた。男性は元々会話好きな方らしく、その他八街の暮らしについて色々気さくに語ってくれたが、そこは本題と関係ないので割愛させていただくとして、役所に既に通報が届いているというのなら、それなら役所にも話を聞いてみるべきであると考え、男性に丁重にお礼を述べて、その足で八街市役所へ向かうことにした。

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八街市役所。

 八街市役所において、市内の空き家についての苦情を受け持つ部署は2か所あり、空き家の崩落など、建物の維持管理に関する陳情は都市計画課、空き家や空地の雑草や、敷地外にはみ出た枝木に関する苦情は環境課が担当している。今回は建物の維持管理に関する話なので、都市計画課に赴き、市内、朝日地区に位置する崩壊の危険があるアパートについて少しお伺いと伝え、県道43号線に面した建物であると伝えると、職員の方は「アビタシオンですか」と、既にその建物名も把握していた。

 近隣の方は実害をこうむっているので苦情を入れるのは致し方ないが、このアパートは現在も抵当権が残されている以上債権者の合意が取れなければ解体もできない(屋根は剥がしているけど…)。まさか役所が家主の残債を肩代わりして抵当権を解除するわけにもいかず、現状では身動きが取れないことは分かっているので、僕自身の口からクレームとして責め立てる気はないと前置きしたうえで事情を聴いてみると、都市計画課としては、2年ほど前にこのアパートに関するクレームを受けてから問題として認識しており、所有者は登記事項に記載された住所に居住していなかったので、固定資産税等の納付情報から所有者の現住所を割り出し、幾度か勧告を行っているそうである。

 つい先日も、繁茂する雑草についての苦情が環境課に届いており、役所としても、何もしていないわけではなく問題は把握していることは理解してほしい、とのことであった。対策が進まない要因として職員の方は、個人の財産であることがネックになるというような話をしていたが、「税金で解体してもらえる」みたいな風潮が出来たら困るのではないか、と問うてみると、まったくその通りです、とあっさり認めていた。

 そうなのだ。空き家の維持管理などどう考えても所有者の責任であり、その除却に公金を投入することがどれほどの公益性につながるのか、その「公益性」のラインはどこに引くべきか、見極めは非常に微妙で難しく、行政代執行などあくまで最終手段でなければならないのだ。特措法に基づいた行政代執行における解体費用は原則所有者に請求されるとは言え、現実にはおそらく支払い能力のない所有者が少なくないだろう。事実上、特措法は公金負担の解体事業のようなものだ。その解体にことごとく公金が使われるとなると、さすがに納税額の少ない僕でも疑問を抱かざるを得ない。

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本来自己負担が当然である解体費用。所有者に解体費用の請求は行くものの、その回収は難航するものと見込まれている。

 このアパートは近隣に民家も多いし県道に面しているので、個人的な意見としては、公費負担での解体もやむなしと考えるが、今後、さらに増加する恐れのある空き家のすべてを公費負担で解体・除却していくなど非現実的である。北総の自治体の多くはそんな財政的余裕もないし、誰も納得しないだろう。多くの地域には、大規模な再開発事業を行う社会的要請もなく、だからこそ冒頭でも述べたように、北総の分譲地は今後の見極めがことさら重要なのだ。どの土地を、どのように利用していき、そしてどの土地を原野に戻すか、これは行政のみならず北総の地域社会全体に突き付けられた課題である、と僕は考える。

 ただ一つ希望的観測を述べるとすれば、とにかく北総は未利用地の数が膨大なので、様々なニーズに応えられるだけの空間は十分に確保されている、という点だ。北総の分譲地のすべてを、今後も同様のベッドタウンとして維持していく必要性はまったくない。仮に家屋のすべてが廃墟化した分譲地が今後発生したら、そこはロケ地や廃墟マニアのオフ会などに使えば良いのではないだろうか。ニッチな分譲地は、ニッチな再利用法がふさわしい気がする。僕自身はこういうアイデアを出すのが苦手な性質なのであまり思い浮かばないが、奇抜な提案を出す方は、どこかにいるのではないだろうか。

追記:
このアパートの敷地は、浄化槽が腐朽し、地面に大きな陥没が出来ています。無用な立ち入りは危険ですので、特に夜間の敷地内の立ち入りはお控えください。

アビタシオン・エムへのアクセス

八街市朝日561-3
・東関東自動車道酒々井インターより車で17分
・総武本線八街駅より八街市ふれあいバス「東コース」 「梅里」バス停下車 徒歩1分

コメント

  1. ソジオ より:

    こんにちは。
    このアパート、県道を挟んで実家のほぼ前です(笑)
    できたのは25年くらい前で、当時は中学校の先生が住んでいたり、
    それなりに人の出入りがあったと思いますが、いつの間にか廃墟になってました。
    そのうち、倒壊するのではと思ってます。

  2. はせこう より:

    はじめまして。
    今日近くに用事が有り、以前読んだ記事を思い出しこちらの物件の前を通りましたら依然として撤去されておらず、建物の裏側は裂けて膨らみ倒れかかっておりました。
    近所の方が近くで作業をされてましたのでお話を伺いましたが、この一、二年急速に崩壊が進み台風や風のある日は本当に怖くて仕方ない、役所に何回も言っているのに一向に片付けて貰えず、日々恐怖と隣り合わせで生活していると仰ってました。
    持ち主の方も10年以上前に一度来たっきりとの事でした。
    近隣の方が早く安心できる事を願うばかりです。

  3. 吉川祐介 より:

    >>はせこうさん
    はじめまして。コメントありがとうございます。
    実は僕も、ほんの数日前、八街朝日のカスミに買い物に行った帰りに寄ってきました。八街に通勤する妻からはいつも話は聞いてましたが、僕自身は久々の訪問で、台風15号通過直後よりさらにひどくなっています。既に外壁が一部飛んでいると思われます。
    これはまったく予断を許さない危険な状況で、しかしまず抵当権を外さないことには役所にもどうにもできず、進捗がありません。こんな建物にもう価値はないのですから、抵当権者も、解体に承諾して、更地にしたうえで差し押さえすれば良いのにと思うのですが…。

  4. 吉川祐介 より:

    >>間違えました。滞納してない限り差し押さえするわけにもいきませんね。でも、もはや上物がこんな状態なら、いくら八街の地価が安いと言えど、まだ更地のほうが価格が高いのではないかと思います。

  5. マンスール より:

    こんにちは。人目につく廃屋、特に昔繁盛した観光地のドライブインや土産物店の残骸を見るたび、財産権は管理義務を強制する制度とセットじゃないとバランスが悪いと感じています。固定資産税を値上げして撤去費用に充てざるを得なくなりそうな気がします。モラルハザードを追認するのは業腹ですが、土地を持っていない人にまで負担を求めるのは理不尽ですもの(極小自宅持ち)。

  6. 吉川祐介 より:

    >>マンスールさん
    コメントありがとうございます。まったくおっしゃる通り僕も同感です。現状は、資産価値の低い地域は明らかに放置した方が安上がりな仕組みになってしまっている気がします。これでは景観の維持なんて絵空事で、現に古い温泉街では大きな問題になっていますね。土地取引を委縮させるほどの規制も不安は残りますが、現状の放置はちょっといただけないと思います。

  7. 早大生 より:

    このアパート、最寄駅(八街駅)まで徒歩35分か。遠すぎやろ。

  8. あるとん より:

    そもそも表道路と建物との距離が無さすぎるのに、よく建築できたなという気持ちが……住人もドライバーもこれだけ距離が近くては怖いでしょうね。しかもベランダ側という。

    廃墟を使うならサバゲーとか怪談イベントとかですかね……
    今度は騒音が原因で苦情がくる場所もありそうですけど、活用できそうな場所はそれでも結構ありそうですしね

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