東金市滝沢 埋もれた廃分譲地(物理)

放棄住宅地

 先日YouTubeで公開した動画のコメント欄で、視聴者さんより、「昔と今の航空写真観てたら、東金市滝沢の日吉神社南に、舗装された造成地っぽい所があり、現在は森になってます」との情報提供を頂いた。もしご存知でしたら話をお聞きしたい、と仰っていたのだが、ご存知どころか、そんなところに放棄分譲地があること自体、コメントを頂くまでまったく知らなかった。

 早速グーグルマップで確認してみたのだが、件の日吉神社の南側はすでに一帯が山林と化していて、どこに分譲地があるのか特定できない。そこで、1975年撮影の国土地理院の航空写真を調べてみると、確かにその山林の一部に、分譲地が造成された形跡がはっきり写っているので、改めてグーグルマップでその場所のストリートビューを確認してみると、なるほど、入り口はバリケードが設置されているが、明らかに放棄分譲地であることが一目でわかるものであった。

 視聴者さんは「昔と今の航空写真観てたら」と簡単に仰っていたが、国土地理院が撮影した航空写真というものは、5枚10枚などというレベルの枚数ではない。何のあてもなく片っ端から航空写真を見て、今は埋もれた放棄分譲地を探し当てるのは至難の業と言うか、大変な根気のいる作業だと思うのだが、それはともかくとして、せっかく頂いた放棄分譲地の情報であるし、季節は既に春となり、やがて新緑の時期となれば、放棄分譲地は藪に埋もれて踏査も撮影も困難になってしまうので、まずは早急に現地へ赴いてみることにした。

 僕は基本的に、分譲地は物件情報から所在地を特定して訪問している。今回情報を頂いたこの分譲地は、少なくとも僕はこれまで、過去に一度も売地の情報を見たことがなかった。分譲地の周囲には民家もほとんどなく、地元外の人間が使うような道路でもないため、これまで通行する機会もなく、まったく気が付くことがなかった。放棄分譲地は色々周ったつもりであるが、まだまだ知らない分譲地が他にも埋もれているのだろうか。

滝沢の放棄分譲地へ至る市道。周囲に家屋はまったくない。

 このブログでは居住者の有無を問わず、実は割と幅広く(?)住宅地を取り上げて紹介しているつもりだが、YouTubeチャンネルは無住の放棄分譲地に特化しているためにネタ探しが難しく、少しでも光りそうなものがあれば見逃さずチェックしなくてはならない。予定外の情報であったが、さっそく調査を開始することにした。

 ストリートビューの画像同様、分譲地の入口には単管パイプで作られたバリケードが設置されて車両の進入を阻んでいる。脇の看板には「監視カメラ作動中」などと見え透いた嘘が書かれている。放棄分譲地ではよく見る光景で、むしろ放棄分譲地の目印のひとつにもなっており、実際に不法投棄が抑制されているかは甚だ疑問だ。

 僕はこの手のバリケードは、てっきり役所や警察が設置しているのかと思っていたのだが、どうやら不法投棄に悩む地主が役所に頼めば、役所や警察署の名入りのこのバリケードを貸与してもらえるそうである。よく考えれば、民間人の所有地の入口に、役所が勝手にバリケードなど設置するはずもない。

分譲地の入口。不法投棄者の侵入を抑制するバリケードが設置されている。

役場に申請すれば貸与してもらえると聞く。

 その道の奥に続く区画の土留めは、70年代の分譲地でよく見る大谷石造りだが、分譲地の入口にある区画は、コンクリート製の堅牢なものに造り替えられている。しかし、土地の現況はいずれも荒れ果てた竹林と化しており、これでは何のために擁壁を造り直したのか分からない。

 施工業者から、大谷石の擁壁は劣化しやすいから、コンクリートに造り替え得た方が良いと吹聴されて工事を行ったのであろうか。結局放置するのであればわざわざお金を払って工事をした意味がない気がするのだが、放棄分譲地の土留や擁壁が造り替えられている光景は他でも目にするので、先の見通しはなくとも、不在地主に対し、土地の改良工事を盛んに勧める営業手法が存在しているのかもしれない。

土留めの意思は、70年代の分譲地によく見られる大谷石の積み石だ。

コンクリートで造り直された擁壁。結局荒れ地になってしまっている。

 ところでご多分に漏れずこの放棄分譲地も、私道は建築基準法の道路として認定されておらず建築不可である。一見すると、分譲地西側を南北に貫く東金市道に面しているように見える区画(つまりこのコンクリートの区画)も、公図を確認すると、実は区画と東金市道の間に私道の筆が挟み込まれていて、どの区画も市道に接していない。

 この東金市道も、建築基準法の道路には指定されていないので、市道に接道していようがいまいが、いずれにせよ建築不可なのであるが、仮にせっかく公道が指定道路であったとしても、その妨害物のような筆が非道路であったとしたら悲劇である。

分譲地の地番図。赤線部分が東金市道だが、市道と分譲地の区画の間に、私道(440番1)の筆が挟まっていて、市道に接していない。

 ところで、以前挙げた動画のコメント欄で、どうして開発分譲地なのに建築不可なのか、その説明が欲しかったとのご要望を頂いたので、この場でも改めて簡単に解説しておきたい。この手の、投機目的の放棄分譲地を抱える自治体のほとんどは、造成当時は都市計画区域外で、住宅建築にあたって建築確認が不要で、接道義務もなかったため、建築基準法に基づく道路の指定も行われていなかった。

 ところがその後、順次都市計画区域に指定され、建築基準法が定める道路の指定が行われていく中、区域指定の時点で家屋が1棟もなかった無住の分譲地の道路は、住宅地としての利用の実態があると見なされず、この指定が行われなかった。そのため建築許可の下りない分譲地と化してしまったのである。

 話を戻して、さっそく中に入りしばらく進んでみると、ボロボロに朽ち果てた物置小屋が残されていた。中を覗いてみると、地中から2本の塩ビ管が突き出ており、おそらく集中井戸の跡と思われた。実用に耐えうるものであったかどうかは別として、この分譲地のような比較的小規模な分譲地でも、簡単な集中井戸システムが配備されていた分譲地は珍しくない。しかし、放棄分譲地ではなく、現役の分譲地として使われている限界分譲地でも、そんな集中井戸の大半は放棄されていて、住民は個別井戸で生活用水を確保している。

 この井戸跡の脇に、奥の区画へと進む横道がある。道路は奥に向かうにつれ緩やかな下り坂になっている。分譲地の東南は谷戸なので、緩やかな丘陵上の斜面に開発されているのだろう。道路は荒れ放題で近年車が侵入した形跡はなく、どの区画も雑木林と化しているが、いくつかの区画に、大里綜合管理の立看板が残されている。

 現在の大里綜合管理のホームページの物件情報には、この分譲地の物件は一つも公開されていないので、管理が打ち切りとなりそのまま放置されているのだと思うが、かつては管理会社が入っていたのが意外であった。5桁の市外局番が記された古い看板も転がっている。

 道路は所々に、自転車や家電品などの不法投棄ゴミは見られるものの、放棄分譲地にありがちな、蔓やトゲなどのある厄介な植物は群生しておらず、枯れ竹が折り重なっている程度である。今でこそ管理区画のなくなったこの分譲地だが、数年前までは人の手も入っていたためか、思ったほどは荒れていないという印象であった。

 ところが、国土地理院の航空写真では、コの字型になってそれぞれ横に繋がっているはずの道路は、なぜか突然大量の土砂に覆われて行き止まりになっていた。土留石が埋もれているところを見ると、あとになって道路もろとも土砂が覆いかぶさったらしい。

 土砂崩れでも起きたのかと思ったが、地形は南東に向けての緩やかな斜面で、土砂崩れが発生するほど急峻な地形ではない。そもそも道路の方角と土砂の位置関係を見ても、南東の谷底側から土砂が迫ってきている形になっており、土砂崩れとしては明らかに不自然である。

土砂に埋もれて行き止まりになっている私道。

1975年に撮影された国土地理院の航空写真。分譲地は南東に向けて緩やかな傾斜地であり、南東(谷戸)側からの崖崩れなど起こり得ない。

 確証のある話ではなく単なる憶測になってしまうが、おそらくこれは、どこかの不誠実な建設業者によって持ち込まれた残土の不法投棄の結果ではないだろうか。土砂の量はあまりに膨大で、どう見ても個人レベルで運び込める量ではないからだ。残土(建設発生土)は、金属片やコンクリートガラが含まれていなければ産業廃棄物にはならないのだが、だからと言って他人の土地に勝手に投棄して良いはずがない。

 土砂に埋もれた区画や私道の所有者の承諾を得て、残土置き場として利用している可能性も、ゼロとは言えないかもしれないが、現実的にほぼ有り得る話ではないだろう。今回、前面道路を含めた区画ごとすべて土砂に完全に埋もれてしまっている筆の登記簿を一通取得してみたが、所有者は昭和62年に相続で取得したまま、その後の動きもなく、建設業者などに売却された形跡は見られないからである。これは私道の共有持分の登記情報も同様である。

 実際に現地に赴いたときは確認できなかったが、ストリートビューの画像をよく確認してみると、入口に立てられた警告看板に、ダンプカーが土砂を下ろしているイラストらしきものが見える。不法な搬入が行われたことが露見して、警告看板を立てるに至ったものであろう。放棄分譲地は人目につきにくく、所有者も遠方在住者が多くて日常的な管理が行き届いていないため、不法投棄のターゲットになりやすいが、残土の捨場として悪用された事例を目にするのは初めてであった。

 残土を不法投棄するような業者が、実行者を特定できるような痕跡のあるものを除き、律儀に産廃を分別して残土から取り除くとも思えない。負のケーススタディとして、同様の放棄分譲地を抱える自治体は警戒する必要がある。

前面道路も含め、土砂に完全に埋もれている区画(440番27)の登記事項証明書。特に土建屋などに売却した形跡は見られない。

2014年に撮影されたGoogleストリートビューの画像。不法投棄者への警告の文言とともに、ダンプカーが強引に土砂を下ろすイラストが描かれている。

 さてそんなわけで、成り行きで調査することになったこの分譲地で、思いがけない放棄分譲地のリスクというものを新たに目の当たりにしたわけであるが、調査の過程で、もう一つ別の悪徳業者の痕跡も偶然発見することになった。取得した私道(440番1)の登記簿を見ていると、平成30年(2018年)7月10日に、横浜市の男性が「アラウンドライフパートナーズ株式会社」なる会社に、私道の共有持分を売却した記録があるのだが、その翌日の7月11日に、今度はその持分を山梨県の女性の方に売却している。

 バブルの時代ならまだしも、僅か4年前、ストリートビューの警告看板を見る限り、図でに残土の不法投棄も発生していたであろうこの放棄分譲地で、そんな矢継ぎ早に売買契約が成立するなど通常では考えられず、あまりに不審な取引である。

「アラウンドライフパートナーズ株式会社」なる法人による不審な取引。2日連続で売買が繰り返されている。

 この売買の流れは、当ブログの過去記事「茂原市弓渡 詐欺の道具として利用された放棄分譲地」で名前を挙げた詐欺会社「野村ハウジング」のそれと同様のものである。野村ハウジングは被害者に対し、土地の買取を装って、実際には別の土地所有者から騙し取った二束三文の土地を、被害者に数百万円の高値で売りつけた容疑で摘発されたのだが、おそらくこのアラウンドライフパートナーズ株式会社も、野村ハウジングと同じような手口を弄していたものと思われる。

 と言うのも、同年に神奈川県が公表した宅建業者への監督処分の一覧の中に、このアラウンドライフパートナーズの社名が「免許取消」処分で名を連ねているからである。処分の理由は、代表者が禁固刑、あるいは宅建業法違反による罰金刑を受けたというもの。具体的な事件内容までは県のホームページでは触れられていないが、その処分決定から遡ること同年5月10日に、この会社の代表者と同姓同名の男が、振り込め詐欺の受取役を務めた容疑で逮捕されたというニュース記事が、インターネットアーカイブに保存されていた。ただしこれは、同一人物であるという確証はない。

神奈川県が公表している、平成30年度の宅建業者への監督処分の一覧に、アラウンドライフパートナーズ株式会社の名前がある。

インターネットアーカイブに保存されていた、アラウンド社の代表者と同姓同名の男の逮捕を報じる記事。免許取り消し処分の4か月前だ。

 その他、分譲地の詳しい模様は、先に公開したYouTube動画で紹介しているのでご覧いただければ幸いだが、視聴者さんにしろ僕にしろ、事前知識も何もなく、ほんの成り行きで立ち寄ったに過ぎないこんな場末の放棄分譲地でも、少し調べただけで、残土の不法投棄や詐欺行為など、いかがわしい業者の不正行為がいとも簡単に露見してしまう。放棄分譲地というものは、傍から見ても、場合によっては所有者本人の目から見ても、今となってはさしたる関心も払う事が出来な、取るに足らない負動産に過ぎないのかもしれないが、管理不全の放棄分譲地は、時にこのような犯罪を誘発する代物でもあるという事は、もう少し自覚してもらいたいものである。

 

YouTube動画版【埋もれた廃分譲地(物理)】

 

埋もれた分譲地(物理)へのアクセス

東金市滝沢

・千葉東金道路東金インターより車で約15分

コメント

  1. ただいま作業中A より:

    YouTubeから飛んできました。こちらでよく勉強させていただき、今後に活かしていきたいと思います。しかしなんてことでしょう動画登録とお気に入りしただけで60の年寄りにはこの時間はもう眠すぎて。あしたからゆっくり閲覧させていただきます。

    • 吉川祐介 吉川祐介 より:

      ありがとうございます! YouTubeは最近はじめたものですが、ブログはいつの間にか結構な記事量になっていたので、ごゆっくりお楽しみいただければと思います! よろしくお願いいたします。

  2. 空家・空地が少ないニュータウン より:

    いつも楽しく拝見しています。
    千葉県北西部のニュータウンに在住していますが、車で数十分の近所にこんな悲惨な状況の場所が存在するなんて、驚きの連続です。
    吉川さんのブログや動画を拝見していると、人間の持つ様々な本質的なもの(欲望、だまし、だまされ等)が垣間見え、ついつい夜遅くまでPCの前に釘付けになってしまいます。
    ところで今回のタイトルに(物理)とありますが、意味が理解できませんでしたので、伺いたく存じます。
    新たなレポート、楽しみにしています。

    • 吉川祐介 吉川祐介 より:

      ありがとうございます! 今回のタイトル、「埋もれた」というのは、例えば歴史に埋もれたとか、そういう概念的な意味ではなく、本当に土砂に埋もれているということで(物理)と付けたものです。

      この(物理)との注釈を付ける表現は、一種のネットスラングのようなものなのですが、ちょっとわかりにくかったですね…すいません。

  3. 空家・空地が少ないニュータウン より:

    ご返信ありがとうございます。
    そのような意味があったのですね。

    また、出版されるとのこと、おめでとうございます。
    ブログのまとめではなく、ほぼ新規ご執筆のこと、期待しています。
    情報開示されました際には、予約して購入したいと思います。

    これからも、よろしくお願いします。

  4. 鶴田 より:

    昔の航空写真の件ですが、iOS 用でしたら
    「昔の航空写真地図」などといったアプリがあります
    現在の航空写真と70年代の航空写真を簡単に見比べられる優れものです
    ご存じでしたらすみません

    • 吉川祐介 吉川祐介 より:

      ありがとうございます! 僕は全然知らなくて、1枚ずつ開いて確認していました…。そのわずらわしさから、あまりこれまで古い航空写真は見ていなかったです。

  5. じゅん より:

    YouTubeより来ました。
    東金のこの土地のすぐそばで飲食店を営んでいます。
    興味深く読まさせていただきました。
    そして過去のブログで津富浦地域の話もあったり。
    実は津富浦に親戚から回っていつの間にか私名義になっている山林があってこれまた興味深々でした(笑)
    これからも取材頑張ってください!

    • 吉川祐介 吉川祐介 より:

      ありがとうございます! 僕はバイト先が東金なので、東金は生活圏です。九十九里平野部にはまだまだ未踏の分譲地がたくさんあるので引き続き探訪を続けていきます。
      今後ともよろしくお願いいたします!

  6. きど より:

    初めまして。いつも有意義な情報を提供してくださり、ありがとうございます。
    不躾な質問で恐縮ですが、このような放棄分譲地に対する解決策などはあるのでしょうか。
    たとえば、空き家問題であれば、「空き家対策特別措置法」等での解決を図れなくはありません。また、所有者の意思があれば、新しく創設される「相続土地の国庫帰属法」で国に返すというのも手だと思います。しかし、現状では空き地問題も含め、地方自治体が動いているようには思えません。
    仮に地方行政の立場に立つならば、何らかの解決策を示すことはできるのでしょうか。放棄分譲地問題の先駆者である吉川さんの意見をお聞きしたいです。よろしくお願いいたします。
     

    • 吉川祐介 吉川祐介 より:

      コメントありがとうございます。返信が遅くなりました。

      実際のところ、需要が限られているのが放置の原因なので、なかなか抜本的な解決策となると難しいのですが、ひとつ、僕が常に疑問に感じていることとして、多くの自治体でみられる「空き家バンク」の制度についての問題があります。

      千葉県北東部の多くの自治体でも、「空き家バンク」を創設していますが、現状、十分に活用されているとは言えない状況にあります。
      それも当然の話で、自治体は取引のトラブルを恐れるあまり、仲介業者でも喜んで取り扱うような高水準の物件しか扱おうとしないからです。
      更地は、境界が明確でないものが多く、残された測量図も古くて現況を反映していないものがほとんどなので、こういうものは自治体はまず扱おうとしません。

      しかしこれは自治体としておかしな対応であり、本来は、民間業者が匙を投げるような、不採算な物件こそ積極的に扱うべきで、土地だって自治体が率先して空き地バンクとして扱うべきなんです。
      固定資産税の徴収が不能になっている土地ならなおさらで、そんな土地の情報は自治体しか把握できませんし、手数料が望めなくても、固定資産税が再び徴収できる見込みのある方の手にわたるのならば、そのほうが良いと思うのです。
      これをしないのは自治体の怠慢なのですが、限界分譲地を抱える自治体の多くは慢性的な財政不足に悩まされており、その体力もないのかもしれません。
      しかし、それ以上に、やはりこういった空地への取り組みの前例がないことが、自治体の腰が重い最大の理由だと考えています。

      • きど より:

        お忙しい中、ご丁寧な返信ありがとうございます。大変勉強になります。

        「空き家バンク」という制度があるのですね。存じ上げませんでした。私の自治体(本稿の隣町)でも調べてみたところ、利用者の減少により休止すると記載されていました。そのうえ取引が実現したのは数件にとどまっています。
        自治体がこのような姿勢ではお話になりませんね。どうにか問題解決を図る姿勢を見せていただきたいです。ですが現実的に言えば、上下水道やガスさえも未だに整備しない自治体に、そのような期待は無意味なのでしょうか。

        私は現在、地方公務員を目指している学生です。このような現状に対して自治体はどのような考えをもっているのか、内側からみてみたいと考えています。正直なところほとんど知識がないので、吉川さんのブログやyoutubeをみて勉強しています。まだまだ分からないことが多いので、またご教授していただければ幸いです。
        『限界ニュータウン 荒廃する超郊外分譲地』も楽しみにしています。どうぞお体に気をつけて、ご執筆なさってください。

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