※前編からの続き

 昨年の末頃の話になるが、成田市内のとある分譲地に位置する物件を所有する僕の知人の元に、東京都中央区に本社を構える不動産業者のA社からパンフレットが届いた。複数の土地家屋を所有・管理する知人は、これまでにも前編で紹介したような問題業者からのパンフレットや勧誘電話をたびたび受けており、今回もどうせその類のものであろうと考えたものの、聞きなれない社名であったので興味本位で封を開けて見てみると、そこには無駄に長文の挨拶状とともに、感情的な文体で読み手の不安を煽るような、しかしながらまったく意味不明な内容の「物件報告書」なるものが同封されていた。

 内容があまりに稚拙で意味不明であり、他業者のパンフレットと異なり、パンフレットの内容のみでいくらでも反論も出来ないほどの矛盾点の指摘が可能なので、その知人よりブログネタとしてこのパンフレットの現物をご提供いただいたのだが、そこでまず、長文ではあるが、まずはその挨拶分と「物件報告書」の現物画像をここに掲載したうえで、報告書の全文を引用したい(注;挨拶状は縦長で読みにくいので縦横比を調整し画像を分割。伏字はすべて引用者によるもの)。
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東京都中央区のA社より届いたパンフレットに同封されていた、やたらと鼻息の荒い挨拶状。
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読み手の不安を煽ろうという意志だけは感じ取れる。
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謎の「現況報告書」。

 現況報告書

 2020年〇〇月〇〇日(〇)成田市(旧香取郡)〇〇〇字〇〇〇〇
 〇〇〇〇番〇~〇〇〇〇番〇番地台 近影


 弊社からの一番のお願いは「論より証拠。現場を自分の目で確認していただきたい」という事です。
このような状況をご存知ですか?(現在の地目は雑種地)
 昭和48年ころ二束三文の畑を分譲地に見立て、「成田空港が出来れば値が上がる」など、知識のない一般の方へ法外な値段で売られた原野商法でした。
 
 現在、近隣の建物も空き家で居住しておらず、放置された廃墟。道路も草木に埋もれ道は車も入れないところも。周辺は放置された荒れ地で、ご覧の通り不法投棄のゴミが散乱。固定資産税もなく、隣地との境界が国の承認がない筆界未定地です。

 なぜかお金を払って管理を依頼していると聞きます。常識的には考えられず、あり得ません。悪質な管理会社になると事実を伏せ、草刈後に写した写真を送ってくる。他の区画は既に手放されているのに「まだ売れない」と言われ管理費の請求をされ、黙って何十年も売れるのを待っていると言う人も。「固定資産税すらない筆界未定地を有料で管理する」は詐欺といえます。ぜひ、消費者センターに相談をお勧めします。

 もう不動産は財産とは呼べる時代ではありません。土地は残しておくことで相続や今後、課税される森林環税(原文ママ)など、次の世代に大きな負担になるのです。いつまでも処分せず所有しているから、トラブルの原因となっていると言えます。弊社は余計な手は一切加えず、現状のありのままで買取りさせて頂きます。

 と、このような「報告書」とともに、写真付きで具体的に土地の現況を解説したものが以下の画像である。
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報告書に添付されていた写真入りの解説。筆界未定地であるとの記載がある。

 なるほど報告書にある土地は、画像を見るだけでもひどく荒れ果てているのが分かるもので、典型的な管理不全の限界分譲地と言える。驚くべきことは「弊社の所有地」とある点で、事実かどうかはこれだけでは確認できないが、送付元のA社もこの分譲地の区画を所有しているらしい。確かに解説書の画像⑪、不自然に真新しい「関係者以外立入禁止」の看板の下には、この会社の社名らしき文字も見える。

 「筆界未定地」とは聞きなれない方も多いと思うが、報告書にも解説がある通り、公図上において隣地との境界が確定していない土地のことで、そのような土地は登記事項証明書にも「国調筆界未定」と明記され、公図上も境界線が引かれず、同様に境界が確定していない近隣の筆とまとめて記載される。

 しかしそんなことよりまず一番に問題なのは、この報告書にある分譲地の写真は、確かに知人が所有する物件と地番そのものは同じなのだが、知人の物件とは全く別の無関係な分譲地のものであるということだ。元々この報告書にも明記された「〇〇番」は広大な地番であり、枝番は数百筆にも及ぶ場所である。

 知人の物件は筆界未定地どころか、地積測量図も境界杭も存在する普通の分譲地である。周辺にも家屋は複数棟ありそのどれも住民が暮らしていて、写真にある現況とは似ても似つかない。分譲時期も昭和48年(1973年)よりもずっと後で、「このような状況をご存知ですか」も何も、初めはこの報告書を受け取った知人も、パンフレットの現物をご提供頂いた僕も、いったいこの写真がどこの分譲地を撮影したものかもわからなかったのだ。
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知人が所有する物件がある分譲地の境界杭。筆界未定地どころか、地積測量図も存在する一般の分譲地だ。
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知人が物件を所有する分譲地。確かに空き地も目立つが、現在、この分譲地内に空き家はなく、パンフレットが指摘するような筆界未定地でもない。

 冒頭から「論より証拠。現場を自分の目で確認していただきたい」などと自信満々に断言しておきながら、現場を知る者であれば0秒で別の分譲地だと分かる謎の写真を送り付けてきて、果たしてこの会社は何がしたいのか当初はさっぱりわからなかったのだが、とりあえず、この会社はパンフレットの中で終始従来の草刈業者を痛烈に批判しており、既存業者との違いを強調したいことはわかった。

 確かに、この会社が指摘するように、これまで当ブログでも繰り返し言及してきた草刈業者の中には、依頼者(地主)にどんな現況説明をしているのか、疑念を覚えざるを得ない所もあるのは事実だ。A社はそのパンフレットの中で、執拗なまでに草刈の必要はないと断じており、個人的にはすべての分譲地にその必要がないとは思わないが(人の住む分譲地であれば役所などを通じ苦情は来る)、こんなところの草刈が必要なのか、と首をかしげてしまうような放棄分譲地の奥深くでも、特定の区画だけ律義に草刈がされている光景を見ることは珍しくない。A社が指摘するように、苦情が発生する立地とはとても思えず、地主に現況を正確に伝えているとは考えられない。
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電柱すらない放棄分譲地の奥深くでも、部分的に草刈が行われている光景は珍しくない。これは確かに疑問を感じざるを得ないものではある。(茂原市弓渡)

 だからと言ってこのA社が信頼に足る会社かと言えば到底そんなことはない。「管理会社は不動産業ではありません」などと断定的に記載しているが、ご存知の通り千葉県において草刈業者の最大手である日栄不動産、大里綜合管理は共に宅地建物取引業の免許を取得しているれっきとした仲介業者であり、本音のところで更地の取引に意欲的であるかは別として、実際に売買の仲介も行っている。

 むしろ日栄不動産はホームページが充実しているためか、今日では、千葉県内で小屋暮らしなどの用地を探す方が必ず一度はその物件情報に目を通していると言っても過言ではないほど、この市場で確固たる地位を築いている。
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「管理会社は不動産業ではない」というA社の指摘は事実と異なり、草刈業者も不動産業を兼務していることが多い。

 また、挨拶文の冒頭にあるように「国や自治体、行政が買い上げて、有効活用するような案や取り組みは一切」ないのは事実であるが、その後に「民間の会社が「まとまれば再活用できる」を信念として取り組んでいる現状です」とあるのも著しく事実と異なる。おそらく、あたかも自分たちこそがその信念を持った「民間の会社」であるのだという事を言いたいのだと思うが、北総の場合、まとまった土地を必要とする事業者は、まず間違いなく、最初からまとまった広さを持つ土地を取得して活用している。千坪単位の広大な事業用地など珍しくもなく、その方が逆に坪単価が安く手間もかからないからだ。1区画ごとに異なる地主(しかもその多くが今日の実勢相場に納得していない)と粘り強く交渉し、分譲地内に点在する残骸のごとき空き地を拾い集め、それをつなぎ合わせて活用しようなどと考える珍奇な事業者などただの一社もないと断言していい。現にそんな事業者など存在しないからこそ、北総の分譲地は当ブログでお伝えしている状況に陥っているのである。

 また、2024年度以降に導入が予定されている「森林環境税」を持ち出して、あたかも今後さらに分譲地の所有者の負担額が増すかのような脅しをかけているが、導入予定の「森林環境税」は、私有林や林業の保護を目的に、個人の住民税に上乗せする形で徴収されるものであり、分譲地を所有しているか否かなど全く関係なく国民全員が一律に負担するものである。これも極めて不誠実な煽りと言えよう。

 そしてこれほどまでに人の土地をボロクソにこき下ろしておきながら、「弊社にて直接買わせて頂きます」とのたまうのは笑止千万と言うほかない。活用目的があって買取りを希望しているのなら、こんな回りくどい挨拶や他社批判などする必要はまったくなく、最初からストレートに買取り価格を提示して交渉を進めているはずである。

 と、そんなわけで、このA社のパンフレットは、ざっと読むだけでもすでに複数のツッコミ所がちりばめられているまことに愉快なものなのだが、しかし何と言っても気になるのはやはり、このパンフレットに記載されている分譲地はいったいどこなのか、そしてその分譲地は実際はどのような状況なのか、という点であろう。調べてみると、筆界未定地というものはそこまで珍しいものでもないらしく、未定のまま売買されるケースもあるようなのだが、融資が通らないためやはり値は下がってしまうようで、となると、元から底値状態の限界分譲地ではいったいどうなってしまうのか、個人的にも俄然興味の沸くところである。

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 という事で、パンフレットに記載されていた成田市大字某の某番地(知人の所有地とは枝番が異なる)へ赴いてみると、なるほど確かにそこにはパンフレットに掲載されていた写真の通りの光景が存在していた。パンフレットはほんの数か月前に送付されてきたものなので、現況もほとんど変わっていないようだ。知人の所有地からは遠くはないが、同一の分譲地として認識できるものでもない。少なくとも、知人の所有物件を買い上げて、まとめて活用できるような位置関係ではないことは断言できる。

 筆界未定地とのことなので、この分譲地周辺の公図も取得してみたが、なるほど確かに各区画の境界線は引かれておらず、数十にも及ぶ筆がひとまとめにされて記載されていて、土地の境界は道路との境界も含めて全く分からない。だが、それはあくまでこの分譲地に限った話であり、隣接する別の分譲地や、旧来からの私有地は、同番台であれ境界は明示されている。それを「〇〇番地台は国調筆界未定地」などと、あたかも周囲一帯がすべて筆界未定地であるかの如く記すのは不正確である。
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A社のパンフレット。「〇〇番地台」はすべて筆界未定地であるかのような記載をしている。
公図ぼかし
同分譲地周辺の公図(一部修正済み)。分譲地は確かに筆界が特定されておらずすべての筆がひとまとめに記載されているが、問題の筆界未定地の西側および北側の筆はすべて同番地台であり、筆界未定はあくまでこの分譲地に限られた話である。
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パンフレットの②の写真付近の光景。

 ⑥の写真の解説において、「近隣の住居は、ほとんどが空き家」と解説されており、確かにバブル期頃の建築と思われる2棟の小ぶりな戸建てが、住民の気配もなく空き家と化していた。しかし、そもそもこの分譲地には家屋は4棟しかなく(ほかに事務所らしきコンテナハウスが1棟)、残りの2棟は住民が暮らしている。また、この分譲地に近接する既存家屋や、知人の物件がある分譲地もすべての家屋が居住中であり、「ほとんどが空き家」との記載は正確なものではない。
  
 その2棟の空き家も、確かに蔦が絡みついて荒れた印象は否めないが、別に今すぐ慌てて取り壊さなくてはならないほど崩落が近づいているような気配もない。北総の分譲地は、古家を壊すとかえって値が下がるので、現時点で解体する必然性も全くない。なお、2棟並ぶ空き家の向かって左側の家屋の土地と建物の登記事項証明書も取得してみたが、確かに、土地の登記簿に「国調筆界未定」の記載があった。なお、これは余談であるが現在の所有者は競売で取得したようだ。
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パンフレットの一部。
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⑥の写真の空き家。
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蔦が絡みついて確かに荒れてはいるが、庭には防草シートも打たれ、慌てて解体する必要性は感じられない。
登記簿ぼかし (2)
登記簿ぼかし (1)

西側の空き家の土地と建物の登記事項証明書。赤枠内、土地の登記簿に「国調筆界未定」の記載がある。

 ⑦の写真は修整が施されているが、問題の管理会社の看板である。実はこの看板は「東関東分譲地管理センター」なる会社のもので、同社のホームページには、各地の管理物件の情報が記載されているにもかかわらず、肝心の宅地建物取引業の免許番号はどこにも記載されていない、つまり自社ホームページで紹介している物件の仲介をする資格がない謎の会社で(にもかかわらずこの会社から土地売買の営業の電話を受けたという証言もある)、おそらくA社がパンフレットで指弾する「免許もないブローカー」とはこの会社のことを指しているのだろう。

 しかしながら、その土地のすぐ近くには日栄不動産の看板もある。前述の通り日栄不動産はれっきとした宅地建物取引業者であるため、パンフレットではその存在を黙殺している。実に都合の良い切り取りである。
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自社ホームページに宅建業の免許番号の記載がない「東関東分譲地管理センター」の立て看板。
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近隣の区画には日栄不動産の看板もあるが、こちらは免許を持つ宅建業者であるためか、A社は存在そのものを黙殺している。

 そして、⑧の写真においては、あろうことかどこかの会社の事務所であろうコンテナハウスを部分的に撮影し、「不法投棄のゴミ捨て場」などと勝手に断じている。確かにコンテナハウスを並べたその光景は殺風景なもので、あまり住宅地にふさわしい光景とは言えないかもしれないが、敷地内はむしろ整然としており、道路に面してポストも設置され、この事業所を見て不法投棄のゴミ捨て場だと考える者はいないだろう。これはさすがに所有者は怒っていい。

 A社はぬけぬけと「この状況を管理会社は皆さんに正直に伝えているのか?」などと偉そうにのたまっているが、ここまで書けば、不正直なのはどちらであるかはもはや火を見るより明らかだろう。
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⑧の写真で、得体の知れない東京の会社から一方的に「不法投棄のゴミ捨て場」と断じられた事業所。ただ古びた建材が少量置かれているだけで、全体としてはむしろ整然と片付けられている。

 

 ⑨以降は、A社が自社の所有地であると述べる土地周辺の光景の紹介である。右を見ても左を見てもゴミか荒れ地、などと書いているが、既に繰り返し述べている通り、このパンフレットを受け取った知人の所有地は、こことは無関係の別の分譲地である。筆界未定地だから建築不可だの、ゴミの不法投棄だの、そんなことは知人にしてみれば全く知った話ではなく、にもかかわらずこんなものを送り付けてきたという事は、おそらくA社は、多くの限界分譲地の地主がそうであるように、知人もまた、自らの所有地にほとんど足を運んだこともなく、現況をも把握していない不在地主であると勝手に決めつけているのだろう。あいにくそれは大きく的を外した推測なのである。

 ちなみに、⑫の写真にある、電柱に貼られているという「危険!! 〈まむし〉にご注意ください」の張り紙は、今回の訪問時では見つけることができなかった(関係者以外立入禁止の看板も見かけていない)。しかし通常、北総に限らず農村部では、野生動物やヘビなどの爬虫類を見かけることなど日常茶飯事であり、行政が設置したものは別として、わざわざそうした生物への注意を促す手製の貼り紙が、電柱に貼られている光景を見ることはほとんどない。そして、写真を見ればお分かりだと思うが、そもそもこの分譲地は外縁部にしか電柱が立てられておらず、私道奥の未利用区画の周囲に電柱は存在しない。
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近隣の電柱にまむし注意の張り紙があったとのことだが、この分譲地は外縁部にしか電柱がない。

 その他にも、同社のパンフレットにはなおもクドクドと草刈業者の悪行を糾弾したり、一方で筆界未定地でも売却の道は残されているだのと述べた別紙も同封されているのだが、そこまで解説しなくとも、既にここまでの話で、A社の営業手法はきわめてお粗末なものであることはお分かりいただけたと思うので、残りの別紙は文末に載せておくだけに留めるが、それにしても、こちらから頼んでもいないのに、一方的に送り付けたチラシだけで溢れんばかりに馬脚を現すというのは、これこそまさに「語るに落ちる」という事ではないだろうか。

 前編で紹介した、同じく限界分譲地の地主をターゲットにした他社のパンフレットは、それのみでは営業の実態や矛盾点を指摘できるような代物ではないのだが、それに対しA社は、黙っていればその会社名すら知られることもなかったにもかかわらず、自ら不審なパンフレットをばら撒いて評判を下げてしまうという、まったく理解不能な営業を行っている。

 ちなみにパンフレットやホームページに記載されたA社の住所をグーグルマップで調べてみると、住所自体には建物名も部屋番号も記載されていないが、同番地は、1階のテナントに飲食店が入居した古びたマンションであった。おそらくこのマンションの1室から、「日本全国のリゾート物件の有効活用」を行っているのだろう。ご苦労なことである。


 という事で、今回は非常に長文になってしまって恐縮だが、前後編の2編に分けて、現在の限界分譲地に跋扈する、不誠実な業者の営業手法を紹介した。本文中でもすでに述べているが、まずそもそも今日の限界分譲地、特に更地が抱える問題は、業者が積極的に扱いたがらないレベルまで値を落としてしまっているからこそ発生しているものである。流動性を失っているからこそ放棄された区画が続出しているのであり、そんな物件の所有者に対し、わざわざ遠方の業者が、フルカラー印刷したパンフレットを、郵送料金を払ってまで活用や売却を持ち掛けなければならない理由など一切ないという事実は、最後にもう一度改めて強調しておかなくてはならない。

 この手の業者のターゲットにされてしまった区画は、査定額があまりに高額なためまったく動く気配もなく、管理もされないので土地は荒れ果て、さらに限界分譲地の流動性を阻害する要因にしかならないのである。そんな業者は一刻も早く駆逐され、その区画を必要とする方の手元に、適正な価格で渡るようにしなくてはならない。

 それは単に近隣に居住する方だけでなく、例えばこの北総に投資用の物件を取得した方も、ライバル物件との差別化を図るために駐車スペースの拡幅などを行いたくとも、近隣区画がこんな業者の餌食になっていたらほぼお手上げで、あとは粘り強く所有者を直接説得するしかないのである。地主も、近隣の利用者も、誰一人として得しないこのような負の連鎖は、もう終わりにしなくてはならないのだ。
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本文未掲載のA社のパンフレット。

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提案は直接買い取りのはずなのに、なにが「おまかせプラン」なのだろうか。