横芝光町宮川 川沿いの忘れられた分譲地

売地
(2018年6月8日追記)
 コメント欄よりご指摘を受けていますが、この記事には事実誤認による誤った情報がいくつか含まれております。追記として訂正もしてありますが、再調査も行っておりますのでそちらも併せてご覧いただければと存じます。
栗山川沿いの分譲地 (17)

 住んでいる方にはのっけから失礼な物言いであるが、横芝光町は、多分千葉県で最も地味な自治体の一つだと思う。一応九十九里浜には面しており海水浴場もあるものの、一宮や御宿のようなマリンスポーツのイメージはなく、かと言って銚子のように漁港として名を馳せているわけでもない。ネギの名産地であるがこれもまた地味な印象で、町内にはこれと言った観光地もなく、郊外と呼ぶには都心から遠すぎる。

 
 実は国道沿いにはそれなりに大型量販店などもあって普通に暮らす分には都市近郊のそれと変わらず極端に不便なこともないし、地味なのは、あくまでこの地域が食材の供給地に特化しているからであり、個人的にはこの程度の規模の町が一番暮らすのに丁度いいと感じるのだが、農村住宅と田畑ばかりで雄大な大自然に包まれているわけでもないので、本格派の田舎志向の方にはやや物足りないと思われる。
栗山川沿いの分譲地 (15)

横芝駅前。写真では見えないが、駅舎は木造の風情ある造りだ。

 
 そんな横芝光町、旧光町の栗山川沿いに、田んぼの合間に残されていた山林を切り開いて造成した分譲地がある。かなり広範囲に造成された分譲地で区画数だけで言えば相当な数に上ると思うが、おそらく区画の9割近くは空地であり、既に山林と化した区画が多く航空写真でも正確な区画数が判然としない。
 
 横芝駅からは遠く、そもそも単線で本数の少ない総武本線は電車通勤には不向きで、とは言っても海まで歩いていける距離でもないのでマリンレジャーの拠点ともならない。周辺の自治体もさして地価は変わらず、ベッドタウンとしての需要が到底あるとも思われない。周囲は住宅はそれなりにはあるがほとんど農家で、コンビニ1つ見当たらない。かと言って別荘地のような雰囲気でもない。まさに誰得と言った立地の分譲地であり、当然のことながらほとんど住宅建設は進まず、既に坪単価は1万円を割り出しているものもある。
ほとんど建築の進んでいない分譲地。街路の形状もデタラメだ。
栗山川沿いの分譲地 (10)

既に樹木の生育が進み、再利用に余計な手間が掛かる空き地も多い。

 

 時折草刈り業者の看板は見えるものの半数以上の区画は全く管理されておらず、笹薮どころか樹木まで生え出している更地群の中に、無駄に電柱が立ち並び電線ばかり縦横無尽に張り巡らされている光景は異様である。僅かに並ぶ住宅も、空き家が目に付き、人が住んでいるのか判然としない住宅もいくつかあった。

 
 あまりに荒れ果てているので土地の境界はおろか道路と宅地の境も判然としない区画がいくつもあり、街路の形状もデタラメでやたらと行き止まりの街路が多く、ミニ分譲地にミニ分譲地を付け加えながら場当たり的に造成したような宅地ばかりであり、笹薮が多くて見通しも良くないことから、団地内は荒野の迷路と化している。
栗山川沿いの分譲地 (6)

空き地の管理状態が極めて悪く、夏場はジャングル化しそうな雰囲気。

栗山川沿いの分譲地 (2)

街路は入り組み、所々に住宅が建つが、築浅の住宅はない。すでに人口流入が止まっている。

栗山川沿いの分譲地 (4)

まだ利用可能そうに見える住宅であるが空家だ。(追記:2020年12月現在、こちらの家屋は賃貸物件として入居者を募集しております)

 
 街路にはみ出た樹木は枝木の伐採もされず、車両の通行が難しくなっている街路が、その迷宮ぶりに拍車をかけており、僅かな住民は、もはやわざわざ自宅の駐車場に車庫入れする必要もないのか、みな路上駐車だ。そのお陰で、住宅地内は通過車両も人もまったく見かけないが(猫はたくさんいる)、意外と車両の進入に苦労する。
栗山川沿いの分譲地 (8)

ひたすら空き地が続く。

栗山川沿いの分譲地 (14)

街路は荒れ、宅地との境界も不明瞭になってきている。

栗山川沿いの分譲地 (1)

街路まで樹木が生い茂って立ち入ることのできない宅地もある。

栗山川沿いの分譲地 (12)

空き家は放置され、樹木に覆われていく。

 
 いくつかの空き地は太陽光パネルの発電基地となり、住環境の破壊に拍車がかかっている。すでに横芝光周辺におけるバブル期の中古住宅は200万円台でも売れ残る有様で、完全に住宅市場から取り残された様相だ。いくらか見て回ったが、そもそもどこからどこまでが一つの分譲地なのか判然とせず、一旦宅地が途切れたかと思うとまた同じようなミニ分譲地が現れるといった感じで、しかもどの街路も同じような光景ばかりであり、写真を撮影しても自分でも場所の特定が困難になりそうなほどだったので、撮影はある程度のところで打ち切ってしまった。
 
 分譲地の周囲でも、売地の看板はそこらじゅうにあり、中には、畑用地としてなら無償で貸与、とまで書かれた看板もある。貸地としてはすでに商売が成り立たないレベルに達しているようだ。千葉の田舎は合併前の旧自治体によって宅地開発の度合いにばらつきがあるが、旧光町は特に無残な惨状をさらしている。地元在住者の需要だけで、これだけの規模の分譲地を埋められるわけがないのだ。普通車以上の進入に難があるためかコンテナや資材置き場としてすら利用されていないのだから、いかにこの分譲地が実需を無視して造成されたかがよくわかる。
 
 その代わり坪単価は下がる一方で、また新規移入者も多くないので、人の気がなくて安ければ良い、という方ならよいかもしれない。自家用車があれば生活に不便を覚えるほどの立地でもないし、病院も近い。
 
 横芝光町を含めた九十九里平野は、干拓が行われた近世以前は海であったので地盤は弛いし、川が近いので増水時の不安があるが、地勢は平坦で、金食い虫である擁壁はない。何より観光地ではないのでとにかく静かだ。県道も、車の通りはほとんどない。
栗山川沿いの分譲地 (16)

畑であれば無償で借りられる。興味のある方はいかがだろうか。

 
 
川沿いの忘れられた分譲地へのアクセス
 
横芝光町宮川
・銚子連絡道路横芝光インターより車で10分
・総武本線横芝光駅より横芝光町循環バス「南側循環」 「作間内上」バス停徒歩3分

コメント

  1. 郭の仙人 より:

    我が郭(くるわ)へようこそ。
    思い込みなのか捏造なのかは知らないが、老婆心ながら誤った情報を敢えて4点(3点にしようと思ったが4点になってしまったが、全て正そうと思うと書き切れなさそうなので)だけ訂正をしておきたいと思う。
    ①「おそらく元は田んぼ」とあるが、少なくとも写真にある我が郭は、元は田んぼでは無く山林である。
    ②「川が近いので増水時の不安」とあるが、ハザードマップで見る限り、この辺りは10m程度の津波も洪水の際の氾濫の恐れも無い地で、当地の小字の地名もそれを物語っている。
    さらに言えば、栗山川の特性として増水時に流れ込めなくなった支流(借当川など)が氾濫したりはするが、本川の氾濫決壊は無い川だと言われている。
    ③「もはやわざわざ自宅の駐車場に車庫入れする必要もないのか、みな路上駐車だ」とあるが、郭内の住民の名誉のために敢えて言わせてもらう。
    57区画ある当郭内では、日の字型に造成された真ん中の道路に接する一軒の家(「空き地の管理状態が極めて悪く、夏場はジャングル化しそうな雰囲気。」と説明が書かれた「栗山川沿いの分譲地(6)」の右側に見える家)だけが路上駐車をしており、他は全て敷地内に車を止めている。
    ④さらに、この画像の道路の左側に見えている樹木は、見えている先まで隣接する農家の敷地内にある樹木で、それをあたかもニュータウン内の樹木である様に関連(錯誤誘導)させるのは、違うのではないかと思う。
    なお、この郭は、年に2回の草刈が行われる比較的管理された一角であり、隣接する農家の樹木や竹林に囲まれた中にぽっかりと開いて静かな環境を作り出しており、鶯やホトトギスの声にあふれていて、私はそれをいたく気に入っていることを申し添えておく。、どうぞ他の場所の記事には、誤りがありません様に・・・

  2. 吉川祐介 より:

    @郭の仙人さん
    ご指摘ありがとうございます。僕の調査不足による事実誤認もいくつかあり、訂正記事を掲載させていただきました。また、元の記事にも追記として訂正箇所を挟ませていただいております。不快な思いをさせてしまったことをまずはお詫び申し上げます。
    ただ訂正記事の方にも、私の主張も交えてあるので、そちらを読んでも不愉快に思われるかもしれません。また、誤認個所を削除してしまうと、せっかく頂いたご指摘をも無になってしまうので、削除ではなくあくまで加筆で対応させていただいております。

  3. 郭の仙人 より:

    吉川祐介さま
    何か、誤解をされているのではないかと思うのだが・・・
    私は、少しも不快な思いなどは持っておらず、不快な思いから書き込みをした訳でもない。
    技術者である私は、間違いが目の前に転がっていることに気が付けば、それを正さなければならないと思う、難儀というか因果というのか、はたまた損なというのか、そんな技術者根性を持ちあわせてしまっていると言うだけのこと。
    たまたま、私が良く知る土地なので、明らかな間違いに気が付いたものであり、間違いに気が付けば、それを正さなければと思っただけのことである。
    故に、お詫びなどは全く不要であり、お詫びされても困惑するだけである。
    従って、その訂正記事の内容やその主張にも、明らかな誤りが見受けられたならばそれを指摘し、正さなければと思うだけのことであって、不愉快に思うことなどありはしないので、心配には及ばない。
    ただ、すり替えや誤魔化し、不都合な事実を隠たり伏せるなどの不誠実であると感ずる部分、私に対する推測等に基づく謂れなき誹謗や根拠なき中傷があれば、それにはそれなりに反応せざるを得ないことだけは、申し添えておきたい。
    つづく

  4. 郭の仙人 より:

    吉川祐介さま
    800字以内でなければ投稿できないと表示されたため、つづき編。
    間違いの指摘や訂正事項では無いため、1.の書き込みには書かなかったことで、一点だけ教えて頂きたいことがある。
    「既に坪単価は1万円を割り出している。」と書いてあることについてであるが、これは事実だろうか?
    これは、裏付けのある確かな情報なのだろうか?
    確たる根拠があるのであれば、その根拠を示して頂きたい。
    数年来、このエリアに複数区画の土地を求めたいと思い、宅建業者と話をし、いくつかの売地の持ち主とも話をしたが、坪単価1万円、ましてや1万円以下で売るという者など、唯の一人として出会うことが無かったからだ。
    もし、その情報が正しければ、その確かな情報を持っているのであれば、3~5区画(ロケーション、連坦性等を勘案して)を入手したいと考えており、是非とも紹介して頂きたいと願う次第である。
    おわり

  5. 吉川祐介 より:

    郭の仙人さま
    ご返信ありがとうございます。コメントの深読みによる行き違い、失礼いたしました。
    さて早速になりますが、「坪単価1万円以下」というのは、宮川地区に限ったことでもないのですが、この記事を投稿するよりも前、宮川で坪単価9000円台の30坪ほどの宅地が広告に出されていたのですが、現在ではその広告は見当たらないため、本日時点で広告が出されている宮川の売土地の広告のリンクが以下です。
    https://realestate.yahoo.co.jp/land/detail_ag/5kGfAdWl03u97HeIMvl9DO/
    正確に計算すると坪単価10400円であるため1万円以下ではないですが、これは売出価格なので、交渉次第で1万円を切る可能性は大いにあります。
    また、もうひとつ、国土交通省の土地総合情報システムを利用すると、各市町村の大字単位まで、過去の不動産取引価格の事例を検索できるのですが、宮川の場合、平成28年度、29年度では、1000㎡以上の広い土地はもちろん、おそらく分譲地であろう100㎡前後の住宅地、あるいは宅地見込地でも、坪単価1万円を切る取引事例が複数見受けられます。さすがに坪単価2000円程度の取引は特別な事情がありそうですが…。
    この情報システムは、所在地の詳細な指定はできないので、あるいは記事の分譲地とは別の、近隣の異なる分譲地である可能性もありますが、同じ宮川地区内で取引相場に数倍の開きが出るとも考えにくく、この点から、実勢取引相場は坪1万円を割り出している、と判断しているものです。
    つづく

  6. 吉川祐介 より:

    もちろん、不動産情報サイトでは、宮川の土地でも、坪単価3万円~7万円程度で広告が出されているものも多数あります(現状はその方が多いです)。しかし、実際の取引事例で、それほど高額な坪単価で取引されているものはまずなく、また、私も横芝光を含めた北総、東総の物件情報は常日頃チェックしていますが、成約に至ったのか、広告が消えてしまう物件は大体坪1万円~2万円程度の価格のもので、坪3万円以上の広告は、延々広告が出されっぱなしであることが多いというのが実感です。
    仲介業者も、坪2万円を切る土地を扱うところはかなり限られており、この辺りの仲介業者ならこうした事情を熟知していないはずはないのですが、やはり仲介手数料が取引価格から算出されるためか、多くの仲介業者は格安の土地の販売に熱心ではなく、問い合わせても快い応対がもらえないという話は知人等よりも耳にします。
    ちなみに宣伝するわけではないですが、よく空き地に看板を出しているニチエイ建設(日栄不動産)などは、坪1万円前後の土地を広告に出しています。宮川より、海岸エリアの木戸や屋形の方がもう少し安いみたいですが…。
    実際にご購入される際には、この辺りの事情を交渉材料として強気の価格交渉も望める余地があるのでは、と個人的には考えております。

  7. 郭の仙人 より:

    吉川祐介さま
    手数をお掛けしました。ありがとうございます。
    では早速、本題へ。
    https://realestate.yahoo.co.jp/land/detail_ag/5kGfAdWl03u97HeIMvl9DO/
    残念ながら、これは参考にすべきでない、参考に値しない土地だと私は思っている。
    これは貴殿のアップしている画像から判断して、目にしているだろうと思われる(10数年間キャロル3台が放置されたすぐ側の)物件で、私も数年前にいくつかの不動産紹介サイトで見、現調をしていて、その現状を了解している。
    私が初見のときより金額は変わっておらず、内容もそのまま掲載され続けている物件であるが、特別の理由が無い限り、売れることは無いであろうと見ている土地であり、釣り物件では無いのかと疑ってさえいる土地である。
    理由は後述。
    安いのに、何年経っても、なぜ売れない土地のか?加えてなぜ私も買わないのか?と言うと、それはもちろん理由があるからである。
    では、その売れない理由とは何かというと、この土地は大きな瑕疵を抱えており、それを修復するには不動産売価35万円に数倍する金が必要となるであろう土地だからである。
    だから、何年経っても店晒しされたままなのであろうと思うし、更にはそんな土地を店晒にしておくには、それなりの意味と価値とがあるだろうとも考えるのである。
    そこでもし、この土地を購入してこの瑕疵を修理しようとするとどうだろう、数十万円、うかうかすると100万円を大きく超える請求(実際、間近にこの手の工事を見たことがあるが、意外と大工事になる)が来る事になるであろうことは、想像に難くない。
    そういう意味では、坪1万円の土地は存在するかもしれないが、理由を知れば、それを基準、標準として語るべきでは無いのでは無いかと思うのである。
    ただ、確かに安いので、どこぞの誰かが勘違いして買う可能性は無いでは無い。
    が、もしあるとすれば、それは稀有なことであろう。理由は後述。
    つづく

  8. 郭の仙人 より:

    吉川祐介さま つづき
    投稿後に読んでみたが、改めて分かり難いし、言い回しが下手であることが確認できた。が、物書きでは無いし、技術者の文章なんてこんなものだと、ご容赦願いたい。
    「正確に計算すると坪単価10400円であるため1万円以下ではないですが、これは売出価格なので、交渉次第で1万円を切る可能性は大いにあります。」
    もちろん、話としては可能と言うことにはなろうかと思う。
    が、多分、「だが、ここは現状渡し(土地取引としては普通のことだと思うが、敢えて記載がある)、実は瑕疵が云々、その費用が云々」と話が続き、「これよりもっといい物件が多々ある」という流れになろうかと思われる。
    従って、交渉すれば金額を下げることは可能ではあろうが、手の出せる物件では無いと分かり、他の物件へ誘導されるのが落ちと思うことで、釣り物件ではと疑っていると言う訳である。
    それは、例え金額を総額1万円に下げたところで、残り34万円では瑕疵の修復費用には全く足りないからだ。
    購入することがあるとすれば、自分で修復道具と技術を持って安価で修復出来る人か、家庭菜園だから瑕疵があっても良いとか、現場を見ずに買うとか、見ても気が付かない様な場合等に限られると思われる。
    ただ、気付かない場合であっても重要事項証明書で説明されると思うので、やはり釣り物件かな・・・と思う次第である。
    言うまでも無いし、あまり見かけもしない「現況 引渡しです。」の文言を、敢えて入れていることに違和感を覚え、さらに怪しんでいると言う次第ではある。
    どうも話がくどくなったり、同じ様な話が繰り返されたりするのは、理解の足しにして貰いたいと思う気持ちの表れであり、悪気はないので、これもご容赦頂きたい。
    なお、念のために申し添えるが、あくまでも疑っているのであって、事実かどうかは確認をしてはいない。
    つづく

  9. 郭の仙人 より:

    吉川祐介さま つづきのつづき
    「国土交通省の土地総合情報システムを利用すると、各市町村の大字単位まで、過去の不動産取引価格の事例を(中略)、おそらく分譲地であろう100㎡前後の住宅地、あるいは宅地見込地でも、坪単価1万円を切る取引事例が複数見受けられます。」
    国土交通省の土地総合情報システムでチェックということであれば、理解できる部分はある。
    当該記事の分譲地とは違うが、そこには昭和40年代後半から造成・分譲され、今は林と帰した分譲地がいくつもあるからだ。
    画像にあるバブル期の当該分譲地は、地目宅地となっていて100㎡でも課税がされているが、そうした古い分譲地は地目山林のままで300㎡超でも課税がされていない。
    いわゆる、これが安価な宅地見込地というやつだろうと思うからだ。
    しかも、所有が孫世代となっている場合も多く、忘れ去られている場合もある。
    以前、私はそうした連担した土地の謄本上の持ち主宛に返信用の封筒を入れて、20通ほど送付をしたことがある。
    結果は、ほとんどが宛先人不明で返送され、返信用封筒が帰って来たのは2通だけだった。
    その後、法局の協力を得て改めて数件に封書を送ったが、果たして想像の通り、世代交代によって土地の存在を知らない人が複数いたことを、目の当たりにしている。
    「同じ宮川地区内で取引相場に数倍の開きが出るとも考えにくく」
    この認識は、今回のことを機に改めた方が賢明でであろうと思う。宮川は実に広い。
    確認した訳では無いが、旧光町の1/4は宮川ではないかとの印象を私は持っているし、5桁の地番は宮川で初めて見た。
    国道沿いのエリアもあり、近隣商業地域、第1種住居地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、工業専用地域、準工業地域等から、当該分譲地の様な非線引区域まで含むのが宮川であり、そう単純な土地では無さそうである。
    宅地見込地等については後述。
    つづく

  10. 郭の仙人 より:

    吉川祐介さま さらなるつづき
    土地総合情報システムの情報を、細かく見ることをしていない様なので、ならば私が試みてみようと思う。
    恰好良く言えば、プロファイルと言うやつ?私ならこう読み解いてみるが、いかがだろう。
    当該記事で取り上げている分譲地と条件の合わないものを順番に外して行く。
    先ず、飯倉駅を外す。
    次に、宅地見込地を外す。理由は後述。
    次に、面積が200㎡を超えるものを外す。
    さらに、町道で道路幅員4m~6m以外は除く。
    ほんで、都市計画区域の非線引き以外は除く。
    加えて、距離が徒歩30~60分以外は除く。
    さらに加えて、道路について、当該分譲地は国道・県道に接道するものは無いので除外し、接道なしも除外する。
    それぞれの理由は明確であるが、800字の壁があり、ここではいちいち説明しない。
    必要であるなら説明しても良いが、サイトを立ちあげてそちらには記述しようかと思うが、それがいつになるかは分からないので、悪しからず。
    上記要件を「平成28年第1四半期~平成29年第4四半期」の農地以外の土地取引24件について照らし合せてみると、おやおや何と、当該分譲地での取引の可能性のある物件は、H28年07-09月に取引された1件のみ。
    面積は105m²で、取引価格は32万円、坪単価は0.99万円であると出た。
    あれ、これって、なにかおかしくないか?と言う訳で、計算してみる。
    105㎡=31.7625坪、320,000円/31.7625坪≒10,074円/坪だね。
    通常、面積計算は少数点以下第三位以下を切り捨てるので、それに従うと、31.76坪。
    320,000円/31.76坪≒10,075円/坪で、0.99万円にはならない。
    実面積は105.99㎡なのかも知れないが、その場合は9,981円/坪となる。
    さて、元に戻って、概ね1万円程ではあるが、1件だけでは平均値も正規分布も現し様が無く、どうしたものだろうか。
    間違いが無かったか、もう一度後で、慌てずにゆっくりとやってみたい。
    つづく

  11. 郭の仙人 より:

    吉川祐介さま さらさらなるつづき
    「さすがに坪単価2000円程度の取引は特別な事情がありそうですが…。」
    もちろん、裏付けを取っての話ではないが、その可能性として考えられるものは以下の様なものがあろうかと思われる。
    先ずは、先に書いたような瑕疵の存在する場合であり、擁壁や前面道路(私道)、U字側溝等が壊れていて修理費がかかる場合には、その状態によって交渉・差し引き金額は万別であろう。
    さらには、林となっている場合。これは、造成年代によって木の太さや数が異なり、それに応じて伐採伐根、整地金額が変わり、交渉・差し引き金額は変わることになろう。
    次に竹林となっている場合である。竹林の場合は、30坪程度であれば状態にもよるが伐採処分に2~3日、バックホー1日リースで計10~30万円ほどの出費かと思われ、その分の交渉・値引きを考えれば、それなりの売価は算定出来様かと思う。
    もしそれが、真竹などでは無く篠竹の密集地となって土地をカバーしている場合は、話は全く異なる。
    最近、近所で100坪ほどと思われる篠竹が密集する土地の伐採伐根作業を見たが、伐採と伐根に重機が2台(バックホーとニブラ各1台)、数名の作業員で1週間では整地まで終了せず、正確では無いが10日ほど要したように思う。
    30坪程度であったとしても、売価に相当する以上の費用が掛かることになるだろうし、土地価格は二束三文であろうことは察しが付く。
    これらを勘案すると、そうした状況のある場合には、程度によって異なろうが、自ずと安い理由が見えてくるのでは無いかと思われ、それを基準・標準として考えることは、違うのではないかと私は思っている。
    5.おわり
    次回6.へ

  12. 郭の仙人 より:

    吉川祐介さま ここからは 6.のコメントへのコメント
    「坪単価3万円~7万円程度で広告が出されているものも多数あります(現状はその方が多いです)。」
    「実際の取引事例で、それほど高額な坪単価で取引されているものはまずなく、」
    いや、いまここで話題にしているのは「1万円を割り出している」物件の話であり、私の知りたいのはその情報なのであって、今さら「坪単価3万円~7万円程度で広告が出されているものも多数あります(現状はその方が多いです)。」などと言われても・・・。
    「広告が消えてしまう物件は大体坪1万円~2万円程度の価格のもので、」
    これは、「実勢取引相場は坪1万円を割り出している」と言う前言の撤回と理解させて頂いてよろしいか?
    「1万円以下(1万円を割り出している)」と「1万円~2万円程度の価格のもの」とではでは、意味合い(金額)が全く違うと私は思うし、話がすり替わっているのではないのだろうか?
    「坪3万円以上の広告は、延々広告が出されっぱなしであることが多い」
    それと同様、1万円程度の価格のものも店晒しにされているものがあるのも、実感であるが、それは、見る限り、知る限り、理由があるということである。
    ちなみに、そもそも坪3万円以上の物件などは話題にしてはおらず、私が情報を欲する1万円を割り出している物件が話題のはずなのだが。
    「宮川より、海岸エリアの木戸や屋形の方がもう少し安いみたいですが…。」
    当然、実際の生活面において(駅近~国道周辺にある大型店舗の利用等を考えて)も、それは当然のことかと思われる。
    もっとも、木戸はかなり南北に長く、北の外れは宮川の南の外れに近接する部分もあるのだが。
    ちなみに、木戸、原方あたりにも放置されて山林に帰した古い分譲区画がある。
    木戸浜や屋形辺りの海岸エリアについては、私は、津波以上に凄まじい塩害を恐れる。
    つづく

  13. 郭の仙人 より:

    吉川祐介さま つづき
    「ニチエイ建設(日栄不動産)などは、坪1万円前後の土地を広告に出しています。」
    ニチエイ建設(日栄不動産)に限らず、売地の看板を立てている複数の業者の売地情報については、以前は片端からチェックしていた。
    が、価格の安い物件と言うのは、それなりの理由があることが分かってからは、新たな看板を見たとき以外にはチェックをしなくなった。
    さらに、成約済み物件は多々ある様に表示されているが、新たな物件はほとんど無いし、実際に安く売られている物件はほぼ無く、あってもそれなりの物件でしかない。
    売れる売れないは別として、現認して問題の無い様に思える物件は、それなりの安価ではない価格である。
    要するに、それなりの理由のある物件の価格を基準にして「既に坪単価は1万円を割り出している。」と言い切るのは、やはり違和感があるなと思う訳だ。
    私としては、その言葉を眉唾ではないかと思いながら、何かしら情報を持つのではないかとも期待をした訳だし。
    ちなみに、ニチエイ建設(日栄不動産)の宮川の物件30万円は、宮川の西の外れにある当該分譲地ではない、広い宮川の東の外れであること、それについては貴殿も良く承知していると思われるので、ここでは触れない。
    「実際にご購入される際には、この辺りの事情を交渉材料として強気の価格交渉も望める余地があるのでは、と個人的には考えております。」
    「余地があるのでは、と個人的には考えて」いるということであり、実際の具体的な「坪一万円以下」で購入できる情報がある訳ではないこと、それも了解した。
    残念ではあるが、まあ、想定の範囲内でもあった。
    つづく

  14. 郭の仙人 より:

    吉川祐介さま おまけ
    行きがけの駄賃的に、さらに土地総合情報システムを、平成21年第1四半期から平成28年第4四半期まで広げて、取引情報を分析してみた。
    結果、この丸8年間に宮川と表記のある不動産取引件数は、全118件。
    農地を除いた取引件数は92件。
    建物を含む土地の件数を除いた取引件数は70件。
    その70件中、前回同様の手法で当該分譲地の条件に該当しない分譲地を除いて行った結果、12件の(内1件は、確信は無いが、そうである可能性が排除できない)取引が残った。
    その坪単価の最安値は2,500円、最高値は52,000円、平均値は19,046円と出たが、もちろん、それが山林なのか竹林なのか、はたまた篠竹林なのか整備の届いた物件なのかは、知る由も無い。
    ちなみに、安い方からだと2,500円、5,300円、9,900円、16,000円と続き、高い方からは52,000円、38,000円、29,000円27,000円と続く。
    ただし、除いた物件の中に駅からの距離が徒歩25分~29分という物件が7件含まれてある。25分についてはあり得無いと思うが、念のため記載しておく。この7件の平均坪単価は35,586円である。
    さらに念のための記載であるが、上記7件から25分2件26分1件を除いた28分2件、29分2件、計4件の坪単価の平均値は39,775円であり、共に12件の平均値をやや押し上げる。
    ロケーション、連担性、環境を勘案して私が狙う土地は、残念ながら売地では無く、その隣にある売地は30坪で100万円とのこと。
    坪1万円を割り込んでいてくれていたのであれば、飛び上がって喜びたいのだが・・・残念!
    しかし、何だかこの検討そのものは面白くなってきたぞ。
    当サイトで取り上げている分譲地を端から検討してみようかしら。などと思ったりする次第である。

  15. 通りすがり より:

    なんか 気持ち悪い人ですね…

  16. 通りすがり2 より:

    すごい長々と書いてますが、うちの近くはそんなに安くないはずだと思いたい自己顕示欲が垣間見えてますね。
    坪一万前後の土地は瑕疵があるからだ、整地にお金がかかるからだと書いてますが、そういう土地が増えているのも含めて限界集落の地価と言うのが一般的な感覚だと思います。
    綺麗に整地して瑕疵も解消してから売り出せば坪3万でも売れる土地かもしれませんが、そこまで出来ない相続者が増えている地域な訳ですから。

  17. 通りすがり3 より:

    おそらく、もう現実が見えていなくて自分で自分にこう言い聞かせないとやっていられないんでしょう。太平洋戦争末期の帝国陸軍みたいな状態。
    吉川さんの言葉で言うなら、「新住民へのやっかみ」ですかね。

  18. さんむ界隈 より:

    誤解をされているかと見受けられます。
    駅周辺は開発が進み、新築住宅もかなり増加傾向があります。
    今一度ご確認の為再訪されてみてはいかがでしょうか。

  19. 住都公団lover より:

    作者氏はそもそも地元在住で、不動産業界経験もありこの地域の特情にも精通している中、新築が増えているとか開発が進んでいるとかそんなきれい事では収まらないということを書いてらっしゃるわけです。それを誤解とは笑止

  20. 吉川祐介 より:

    >>さんむ界隈さん
    コメントありがとうございます。
    お言葉を返すようで恐縮なのですが、僕は現在、横芝光町在住なので、駅周辺の商業地域の模様や、ナミカワ不動産などによる宅地分譲の模様はよく存じております。
    このブログは横芝光町に限らず、例えば成田市であっても、そうした商業地や、近年人気の住宅地から遠く離れた立地に開発された昔の旧分譲地の問題を取り上げるものなので、基本的には利便性の高い中心市街地とは切り離してお考えいただけると幸いです。

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